Mi pare che ci siano delle discrete lacune in questo pensiero.
Provo a sviluppare un ragionamento semplice.
Tu hai un immobile, e dici che non rende adesso avere un immobile, e che fai? Lo vendi?
Ma adesso è il momento più sbagliato per vendere immobili!!! Lo daresti via ad una cifra al di sotto del prezzo di mercato, andando quindi a svalutarlo e/o a prendere meno.
Oltretutto dici di voler investire nel terreno (che invece tiene il prezzo): nobile cosa che trova tutto il mio consenso, ma tu vorresti comprare senza avere un progetto dalla tua (comprare per cedere ad un terzista è a rimessa assoluta) che ti possa permettere di svilupparne un guadagno.
Quindi, ricapitolando venderesti qualcosa che hai, a prezzo basso, per comprare qualcosa che non lavori, per comprarlo a prezzo pieno...e per farlo lavorare a terzi (spendendo quindi) magari puntando sui contributi per tenerlo pulito.
Se così fosse, mi eprmetto di sconsigliarti vivissimamente tutta l'operazione.
Per prima cosa il PSR è stato chiuso ovunque (PSR 2007-2013) e per il nuovo (ipotetico PSR o PAC 2014-2020) ci sarà forse da aspettare almeno un anno: come dettoti prima, recati ad un'Associazione di Categoria ed attingi informazioni sulla cosa.
Comunque, indipendentemente da questo, hai idea di cosa costi un terzista?
Da me prendono 50€ + iva all'ora, e mi si dice che sono pure molto economici...
Sei veramente sicuro che ci sia convenienza a farlo lavorare a terzi?
Ma comunque, ammettiamo che ci sia convenienza, poi?
Tu basi un acquisto su un contributo che oggi c'è e domani non si sa...e lo fai senza un briciolo di attrezzatura propria.
Magari, ma è solo un'idea, potresti prendere un paio d'ettari in meno ed investire qualcosina su quei benedetti terreni; impiantare qualcosa, lavorare la terra(!!!), acquistare qualche attrezzatura usata: con una quarantina di mila euri (40000€) qualcosa dovresti riuscire a fare, e magari almeno una parte potresti provare a mandarla a reddito, oppure darla in affitto ad altri agricoltori che la lavorino questa benedetta terra.
In ultima analisi potresti investire in modo diverso sul terzista: fargliela lavorare questa terra, e con il reddito che ne ricaveresti ci ripagheresti in terzista, ti metteresti qualcosina in tasca te (magari al pari della tua prima ipotesi), e la terra avrebbe il suo giusto e sacrosanto indirizzo.
Perlomeno io la vedo così, da agricoltore che ci campa con la terra.
Ma anche vestendomi da imprenditore, non vedo molta redditività nei passaggi che vorresti fare te.
Ho detto la mia.
Ciao
Tosco

tosto ti ringrazio per la spiegazione ben articolata...
hai ragione sul fatto che vendere ora l'immobile è sbagliato tuttavia quella casa non la uso... ho solo 20 piantoni di olivo che sfrutto x farmi l'olio x casa niente di più ...

e hai ragione anche sul fatto che probabilmente ora i terreni stanno mantenendo il prezzo e sarebbe quindi non un gran investimento vendere l'immobile nel suo peggior momento e comprare qualche cosa che invece è ora quotato al suo "massimo" rendimento.

x diventare uno IAP non sò bene se e cosa c'è da fare ... ma nel caso ci fosse un ritorno economico non mi preoccupa rimettermi a studiare un pò.

Non ho capito l'ultima parte su come poterla mandare veramente a reddito la terra... probabilmente l'unico modo un pò in come tutte le cose sarebbe farsela da se o sbaglio?

In pratica volevo dire proprio quello.
Parlavi di comprare 10ha a circa 20000€/ha, ed io ti proponevo di comprare 8ha e di "risparmiare" 40000€ da reinvestire.
Questi soldi (ma bada bene che si tratta solo di una cifra minima e puramente ipotetica) potrebbero permetterti di partire con un piccolo progetto all'interno di quel tuo terreno. Magari un trattore usato (dai 6-8000€ in su ne troverai molti), un minimo di attrezzatura usata (almeno 10000€ di investimento), ed i restanti da investire direttamente sulla terra.
Alcune idee senza sapere assolutamente niente dell'ipotetico terreno che andresti a prendere: impianto di colture arboree (frutti, olivi, viti), coltivazione delle erbacee (andando dalle cerealicole alle leguminose), orticole, realizzazione di prati, realizzazione e recinzione per pascoli, etc.
Valuterei molto attentamente anche quest'ultima ipotesi: i pascoli!
Potresti fare dei recinti e mettere degli animali, oppure dare in gestione tali terreni per tale utilizzo: magari accordandoti con degli allevatori della zona, tu potresti seminare e recintare e loro potrebbero pagarti un affitto (e non avresti molti impegni).
Oppure, come detto prima, potresti investire in un oliveta, e con un minimo di attrezzatura cavartela per i primi anni.
Oppure...
...le idee sono tante, troppe, ma è praticamente impossibile consigliarti sul daffare senza sapere che genere di terreni ci siano in ballo.
Quindi tornerei a monte del discorso, e magari un Agronomo o un tecnico (appunto) dell'Associazione di Categoria saprebbero indicarti al meglio sui primi eventuali passi da fare.
Ma mi chiedo, se tu convinto di fare tutto questo?
Potresti certamente divenire IAP: vai dal tuo commercialista e senti se e cosa ti implica compiere tale gesto, ma credo che potrebbero esserci discrete possibilità...solo che dovresti avere un diamine di reddito da questi terreni (e questo è il punto!).
Mi pare che sia interessata la voce Reddito Agrario (e non Reddito Domenicale basato solo sul valore della proprietà del terreno), e che quindi per essere IAP si contino le ore di lavoro che vengono calcolate sul terreno in base alla sua redditività appunto: quindi ci vogliono colture in atto o colture da fare...e quindi il terreno deve essere coltivato (almeno in parte per quanto concerne le ore minime richieste dallo stato di IAP).
Riesci a seguire il discorso?
Per essere IAP ci vogliono delle ore di lavoro che vengono calcolate in base al tipo di terreno (e relative colture): tali ore minime ti assicurerebbero la qualifica IAP, e tale qualifica dovrebbe poter coesistere con un altro lavoro (tu fai il commerciante), ma il commercialista ti dirà il reddito minimo che dovrai trarre da tali terreni (e qui viene magari il difficile), ed appunto sarà necessario un discreto impegno (almeno per partire) e continuità nello svolgere questo vero e proprio secondo lavoro.
Mi fermo qui sennò ti passo troppe informazioni tutte assieme.
Ma ripeto...vai a parlare a quattrocchi in un ufficio che tratta questi argomenti giornalmente!!!
Ciao
Tosco

Quoto in pieno Tosco, ma oltre ad andare presso una associazione di categoria che potrà darti le dritte per quanto riguarda la parte burocratica o da un agronomo che ti potrà consigliare tipo di colture ecc. io ti direi prima di tutto di individuare il terreno che vorresti comprare, valutarlo bene sia come grana del terreno che come morfologia, capire cosa ci potresti coltivare, perchè non su tutti i terreni puoi coltivare ogni cosa, se è irrigato oppure ha possibilità di irrigazione e infine che tipo di mercato c'è nella tua zona, vuoi vendere al dettaglio o all'ingrosso? perche' anche in questo caso gli interlocutori cambiano...
infine, quando lo hai individuato, io lo prenderei in affitto prima, così non svendi un fabbricato che sarebbe comunque un peccato e nel contempo ti misuri col nuovo lavoro che vuoi intraprendere.
quindi:
1) individua il terreno.
2) studia il mercato.
3) contatta un agronomo.
4) contatta una associazione di categoria per la parte burocratica.

Ti sconsiglio vivamente ci vendere e comprare ora e per quanto riguarda lo Iap mi sembra prematuro, prima chiarisciti meglio il resto, non ho capito in che zona sei, dicevi le Marche?

P.S. Per Tosco, 50 euro l'ora un contoterzista, da noi il prezzo si fa ad ettaro e credo che venga molto meno alla fine, andrei fallita a 50 euro l'ora

grazie per tutti gli innumerevoli consigli che mi avete dato! siete stati veramente gentili... difficilmente si trovano in dei forum gente che ha voglia di condividere quello che si sa... (specie in forum di medici e di impiantisti di allarmi)

si sono della zona marche / macerata...

purtroppo il casolare lo vorrei cmq vendere certo non svendere perchè cmq lasciandolo così con il tempo si può deteriorare, inoltre dovrei stare ogni mese a tagliare l'erba la siepe ecc... tutte cose che alla fine non mi rendono niente...

intanto cercherò se ci sono terreni nella mia zona e a che prezzi...

Magari se veramente sei intenzionato a venderlo mettilo nella sezione http://www.forumdiagraria.org/terreni-ed-aziende-f76/

con qualche foto, sarebbe una buona cosa per te, naturalmente il prezzo non sei obbligato a metterlo, chi è interessato
può contattarti via MP o Mail...

Ciao

Figuriamoci...
Amici del piemonte e del friuli mi dicono che il prezzo dei terzisti della mia zona è veramente basso.
Considera che un terzista deve metterci: trattore, attrezzo per pulire il fondo (trincia o similari), gasolio, e...manodopera.
Io non parlo di imprese per la pulizia (tipo giardinieri) ma di veri e propri trattoristi che vengono con i propri macchinari a fare il lavoro.
Anche perchè far pulire a decespugliatore 10ha di terreno (come nell'ipotetico caso del nostro amico) la vedrei veramente cosa ardua
Ciao
Tosco

We io non parlavo di lavoro da giardinieri, ma di lavori in pieno campo, come aratura, estirpatura ecc... da noi si paga a ettaro non a ora

grazie x gli aiuti intanto stò guardando un pò i terreni della mia zona e vedo che mio dispiacere che non se ne trovano molti sotti i 20000 euro l'ha...

dalla casa non sò quanto ci ricaverei e per saperlo devo solo provare a metterla in vendita x capire quanto mi possono dare...

intanto grazie ancora...