Non capisco il valore del terreno che ho, come si determina

JeanGabin ha scritto:E come si fa a capire?, è tutto un enigma quello che hai scritto...

Ciao

Mi sembrava così chiaro... l'unica cosa chiara è che l'azienda che mi ha espropriato mi paga 6 euro al metro, ma io sto nelle Marche.

l'unica cosa chiara è che l'azienda che mi ha espropriato

Una azienda ti espropria??? dovrebbe essere un ente pubblico ad espropriare o sua emanazione e per fini specifici

ariccucci ha scritto:Mi piace questa discussione, perchè rende l'idea. Un amico, agronomo da oltre 20 anni in zona, mi assicura che 15-20.000 € / ha sono un prezzo giusto.

7 euro/ha il boschivo ? quindi 1,5 ha varrebbero 105.000 € ? scusa ma dove li hai presi quei dati ? Un bosco lo tagli ogni 15 anni e non ci guadagni quasi niente
I VAM Valori Agricoli Medi della zona, (i soldi che ti danno se ti espropriano) sono di 6500 €/ha per un seminativo non irriguo, si arriva a 50.000 per una vigna registrata.
Sopra non ci puoi fare niente, nemmeno una capanna.
Appunto, i prezzi variano in modo pauroso, mi piacerebbe qualche altro parere

Ta bom, sarebbe bene che mettessi nella tua scheda da dove scrivi, sennò non si capisce molto....

Comunque, a parte tutto, aprirei una parentesi generale, poichè tanti approdano sul forum per chiedere quanto potrebbe valere un terreno, OK, fin qui, ci siamo, ma come fanno gli utenti a dare un prezzo?
I prezzi sono talmente variabili che non è possibile tramite forum dare un idea di un prezzo, per poi non addentrarsi in valori di agenzie del territorio o altro, che hanno valore minore della realtà e vengono applicate solo in cause processuali dai tribunali
Personalmente ho venduto nel 2010 metri quadrati 2020 con indice 0,03, quindi 20 mq edificabili per € 35.000,00,
un pezzo di roccia...
Quando sento che hai venduto 10.000 MQ coltivabili a € 20.000,00 francamente mi viene da rifelttere un pò...

Ciao

Come dici i valori sono vari e variabili
nelle mie zone terreno nudo, senza nessun indice, argilloso in modo indecente, buono solo per foraggio o culture annuali vale 35000/40000 ad ettaro ma a comprarne 20/30 per volta
se riduci le pezzature i prezzi lievitano in modo esponenziale

Scusate, ma la cosa mi interessa, la zona è valdarno aretino AREZZO collina, a 5 km da centro abitato, lungo strada di campagna.
Niente irrigazione terreno argilloso.
La precedente perizia di circa 10 anni fa dava 80.000 € complessivi per 1 ha vigna 1 seminativo 1,5 bosco, olivi (40 piante). Ma la vigna era in produzione, ora, dopo 5 anni di non gestione da parte di chi l'ha non gestita è una specie di bosco di rovi e acacie, irto di pali in cemento e legno e fili di ferro arrugginiti. Non è possibile rimetterla in produzione, l'impianto è ora vecchio 40 anni e non era una vigna registrata. Era il periodo in cui il vino andava forte, il mio vicino, viticoltore sono 4 anni che cerca di vendere delle vigne (in zona chianti!) e non riesce a prenderci nemmeno la metà di quanto l'ha pagata 10 anni fa.
La zona è ad alto valore paesaggistico, non posso nemmeno cambiare il colore alle persiane di casa che arrivano i vigli a farmi la multa.
In due anni l'unica offerta reale è stata 25.000 € per tutto, oltre alla vendita fatta di 1 ha seminativo a 20.000.
C'è una sproporzione incredibile tra valore teorico e prezzi di vendita reali.
Altra cosa che vorrei sapere : qualcuno sa come viene calcolato il VAM (valore agricolo medio) delle tabelle della regione toscana ?
Secondo quei valori ho venduto strabene perchè il VAM per un seminativo non irriguo è 6000 €.
Ciao

piccolabresca ha scritto:

l'unica cosa chiara è che l'azienda che mi ha espropriato

Una azienda ti espropria??? dovrebbe essere un ente pubblico ad espropriare o sua emanazione e per fini specifici

Per azienda intendo una società, nel caso specifico l'ente espropriante è la società autostrade.

Altra cosa che vorrei sapere : qualcuno sa come viene calcolato il VAM (valore agricolo medio) delle tabelle della regione toscana ?
Secondo quei valori ho venduto strabene perchè il VAM per un seminativo non irriguo è 6000 €

I Vam vengono determinati dalla commissione provinciale espropri, che è costituita da tecnici ed esperti in materia agricola ed edile (Dott.Agronomi, Geometri, Ingegneri, funzionari settore agricoltura, rappresentanti associazioni agricole).

Questa commissione rileva a campione per ogni zona un certo numero di atti notarili di terreni e ne fa un'elaborazione statistica (cercando di eliminare dal campione i prezzi esageratamente alti, quelli troppo bassi, le compravendite di superficie troppo piccola ... ecc ...).
Il punto debole di tutto cio' è nel come i campioni vengono fatti, come vengono "eliminati" i valori anomali, come vengono elaborati ecc... senza contare che nei rogiti non sempre troviamo il vero valore di compravendita. Alla fine i Vam risultano quasi sempre inferiori (a volte di tanto a volte di poco) rispetto al valore di mercato reale ... Bisogna poi tenere conto altresi', che in ogni caso parliamo di valori medi per una certa zona. Ogni immobile ha le proprie caratteristiche intrinseche ed estrinseche che lo valorizzano/deprezzano (posizione, irrigazione, tipo di terreno, impianti, sistemazioni, vicini interessati ad ingrandire l'azienda....).

Ciao