Un terreno caduto dal cielo. Chiedo consigli

Buongiorno a tutti, scrivo in questa sezione sperando che sia quella corretta. Ho bisogno di qualche parere disinteressato, premetto che non sono un agricoltore e non ho alcuna cognizione in merito.
Sono in procinto di ereditare un terreno nella Tuscia viterbese, 4ha circa, irriguo ma con poca acqua, al momento coltivato esclusivamente a grano che, a quanto mi è stato detto più volte, non rende praticamente niente. No quote pac insistenti sul terreno.
A me piacerebbe tenere il terreno, per questioni anche affettive, ma non posso permettermi di tenere un’ attività in perdita, sul terreno non insiste alcun casale nè annesso, quindi salvo PUA, che mi dicono essere foriero di grandi rogne, non ho nemmeno la possibilità di costruirmi una casetta in campagna.
La domanda è: quali sono grosso modo i costi di gestione annuale di un terreno di quelle dimensioni? Considerando ovviamente che non sono in possesso di alcuna attrezzatura, quindi la lavorazione dovrebbe essere esternalizzata completamente. Non solo ovviamente le attività relegate alla coltivazione ma anche la normale manutenzione: sfalcio di erba e quant’altro. E per caso avete anche idea di quanto possa pagare di imu?
Grazie a chi vorrà intervenire.

Un consiglio? Cerca di vendere bene...