Salve a tutti, scrivo su questo forum spinto da un dubbio riguardo l'acquisto di una piccola parte di terreno edificabile.

Premessa: ho una forte passione per orto e giardino e mi piacerebbe avere la giusta superficie per dedicarmici appena ho tempo libero; sul retro di casa mia c'è un piccolo quadro di terreno (circa 1900 mq) incolto, di proprietà del vicino del mio vicino di casa il quale non lo mette a coltura perchè le eventuali entrate non raggiungerebbero comunque i costi. Si limita a sfalciare le erbe spontanee 2 volte all'anno. Vedere quel terreno incolto e lasciato a sè stesso mi dispiace visti i miei interessi, e sarei propenso a volerne acquistare solamente la parte dietro casa mia. Per intenderci verrebbe prolungata la mia corte e verrei ad acquistare una parcella di grossomodo 16mt x 60mt quindi circa 960mq che per me sarebbero l'ideale.

Problema: Da metà anni '70 fino a 3-4 anni fa, l'attuale proprietario ha pagato l'allora ICI come terreno agricolo. Con l'entrata in vigore dell'IMU, presumibilmente, si sono riprese in mano le varie carte e si è visto che in realtà quel terreno è sempre stato registrato come edificabile!!! L'errore credo sia venuto dall'allora commercialista, o dal catasto ma di questo non so di preciso. Il proprietario si è quindi trovato ora a dover pagare la differenza di tutti quegli anni oltre che le tasse attuali vigenti.

Domanda: se io acquistassi quei 960mq circa, gli arretrati che deve pagare verrebbero passati a me per quella determinata superficie che acquisterei, o continuerebbe a doverli pagare lui?

Grazie in anticipo
Cesare

Ciao, gli arretrati li dovrà pagare colui che era il titolare della proprietà all'epoca dell'errore. Considera poi che in fase di eventuale compravendita ovviamente il prezzo d'acquisto di un terreno agricolo e notevolmente inferiore a quello di un terreno edificabile. Considera anche che i volumi edificabili sono direttamente proporzionali alla superficie per cui sonda bene se l'attuale proprietario è disposto a cedere il terreno.
Saluti
Antonio

Ciao Antonio.
Sono quasi sicuro che per l'attuale proprietario quel terreno è un peso per lui. E' di ridotte dimensioni, per lo più edificabile (25€/mq) e l'accesso al terreno sarebbe attraverso la corte del proprietario che non è tra le più grandi, quindi nessun agricoltore lo comprerebbe.
Non ci verrebbe costruito niente perchè abitiamo in una borgata di un comune di campagna dove alcune case sono addirittura disabitate. Ho sentito del ragioniere del paese che in comune per giustificare la lottizzazione residenziale c'è un progetto di un condominio, cosa impensabile perchè sarebbe dietro a delle altre residenze e come dicevo sopra, per arrivarvi bisognerebbe passare per la corte del proprietario.

Sempre parlando con questo ragioniere mi diceva che è stato fatto un ricorso tributario e la faccenda si dovrebbe risolvere in un paio di mesi. Il suo volere è riclassificare quel terreno come agricolo, starò a vedere cosa deciderà poi il giudice interessato. Se tutto questo andasse in porto mi ritroverei a doverlo pagare 4€/mq mi diceva anche questo ragioniere che gli arretrati per quei 960mq passerebbero a me

Ah non ti ho specificato prima il comune e tutto quanto : Frazione: Parolare; Comune: Magnacavallo (MN) così potrai capire anche te che lì un condominio "non c'azzecca"!

Saluti
Cesare

Ciao Cesare,
bella zona il mantovano, 4€/mq è costosetto.. da noi terreni agricoli irrigui si pagano tra 1 e 2 €/mq non irrigui si scende della metà, poi comunque dipende dalla zona e dall'appetibilità dell'area. Ma nel tuo comune è vigente un Piano di Fabbricazione o un Piano Regolatore?

Sono quasi certo che un piano regolatore ci sia perchè ne avevo sentito parlare anni fa al bar, però nel dettaglio non so cosa vi sia contenuto a riguardo del mio quesito. So solo che il ragioniere del paese con il quale ho parlato diceva di questo condominio del quale ci sarebbe anche il progetto... Non l'hanno mai costruito perchè sarebbe inutile e non ci andrebbe a vivere nessuno a 2km dal centro comunale con delle lottizzazioni residenziali anche in centro che aspettano.

Quanto potrebbe influenzare il Piano Regolatore?

quando si predispone un piano regolatore bisogna rispettare dei precisi parametri, bisogna prevedere una percentuale per verde pubblico, una per edilizia residenziale, una per edilizia popolare, una per impianti sportivi ecc. ecc. e fosse vigente un piano regolatore stai pur certo che quell'area che ti interessa difficilmente potrà essere variata nella destinazione perchè per farlo si dovrebbe trovare un'area analoga per ampiezza e per caratteristiche da sostituire a quella variata. Altro problema non di poco conto è il costo di una cosa del genere e l'iter amministrativo che dovrebbe seguire una variante al piano regolatore. Subentrano competenze comunali, provinciali e regionali... la vedo difficile. Se così fosse.. parti dal presupposto che il valore di mercato di quel lotto sarebbe ben superiore a quello da te preventivato, un'area su cui si può realizzare un condominio ha indici di fabbricazione molto elevati e questo significa che per ogni metro quadrato di terreno reale si possono realizzare diversi metri quadrati di costruito (ovviamente in altezza) poi considera che tutto questo dovrà rispettare gli indici di copertura, le aree a verde, le distanze dai confini ecc. ecc. insomma un bel casotto...

Nella discussione col ragioniere non si è parlato di piano regolatore, quindi si spera non faccia interferenza.
Non mi resta che attendere il giorno X nel quale il giudice darà il suo verdetto e sperare bene.

Grazie infinite per l'attenzione e per le informazioni.

Saluti
Cesare

figurati
Saluti