Valore immobile matematica finanziaria

Buongiorno a tutti, ho un problema di matematica finanziaria.
Devo stimare il valore di un immobile sapendo che produce un reddito lordo annuale di 12000 euro e che ci sono spese di manutenzione di 5000 € ogni 5 anni, altre di 10000 ogni 15 anni e altre di 20000 ogni 60 anni. Poi ci sono le spese straordinarie che ammontano al 40 % del reddito lordo.
Saggio d interesse uguale 2 % e r di capitalizzazione uguale 2,5%.
Io ho calcolato il reddito lordo totale come 12000/r. Poi ho calcolato l accumulazione iniziale per le periodicità con la formula P/(q^m - 1). E sommato le tre spese di manutenzione così ottenute, poi ho trovato le spese straordinarie facendo 40% del reddito lordo TOTALE. Sommate tutte le spese le detraggo dal reddito lordo totale e capitalizzo il reddito netto totale così trovato dividendo per il saggio di capitalizzazione.
E' corretto secondo voi?
Vi ringrazio per l aiuto.

Non devi capitalizzare due volte.
12.000/r è già un valore. A questo devi detrarre le varie spese riportate all'anno 0.

Quindi come dovrei modificare quello che ho fatto? Dopo aver fatto 12000/r o rcapitalizzazione? Detraggo semplicemente le spese?

Si

grazie