Stima terreni agricoli

Salve a tutto il forum

Vado subito al sodo, per la redazione di una CTU dovrei stimare degli appezzamenti di terreno, quali seminativo, quali con ulivi, agrumeti ecc ecc e 2 particelle in particolare che sono così costituite

la prima da oltre 7 ettari che è completamente ricoperta da serre, ma non di quelle mobili fatte di tubi e teli in plastica, ma da vere serre con basamento in cemento, struttura in acciaio, ricoperte di vetro, riscaldate e con impianto di irrigazione (adibita a coltivazione di fiori)

la seconda piccolina, con un fabbricato rurale che è un rudere

di tutto il lotto, tutte le particelle comprese queste 2 che vi ho meglio specificato, oltre al valore complessivo devo calcolare anche il canone di locazione.

Qualche aiuto per favore?

Da considerare comunque che la mega particella con le serre prima al catasto era censita come d8 ma siccome il proprietario pagava un botto di tasse, ha dichiarato una demolizione totale e adesso al catasto risulta ente urbano, vabbè ma questo non importa, toglierò dalla stima i costi per la regolarizzazione sia al catasto che al comune e dovrò considerare anche la detrazione per il fatto che adesso i terreni sono in affitto ad un canone mostruoso, 18.000 €, nel caso se mi indicate una percentuale di riduzione

mi scuso se sono stato prolisso e spero vivamente che mi possiate aiutare, è la prima stima che redigo per quanto riguarda i terreni e sono spaesato, per gli immobili invece qualcuna l'ho fatta

Diventa molto difficile dirti qualcosa senza conoscere direttamente la situazione. Ci sono riferimenti sul mercato in zona?

Che tipo di riferimenti? Tutti gli appezzamenti agricoli li ho stimati con i vam della zona, l'area con il fabbricato rurale per via del decreto lunardi l'ho scomposta, considerando come area edificabile l'area dell'edificio e la rimanente area della particella come incolta produttiva,sempre con riferimento ai vam e per l'area fabbricabile oggi farò qualche intervista a delle agenzie immobiliari in zona. Resta il problema della particella da quasi 7 ettari con le serre,dove ci coltivano fiori, ma le serre sono delle strutture vere e proprie e magari forse vanno considerate come edificio industriale...

Per le serre, credo ti convenga applicare, il metodo di stima rivolto alla ricerca del “valore di ricostruzione” che prevede il ricorso al reperimento dei costi di costruzione “chiavi in mano” di strutture simili, depurato da una percentuale di minus valore dovuta alla vetustà delle strutture.
Il terreno lo stimi a parte.
Saluti, Gianni

gianni58 ha scritto:Per le serre, credo ti convenga applicare, il metodo di stima rivolto alla ricerca del “valore di ricostruzione” che prevede il ricorso al reperimento dei costi di costruzione “chiavi in mano” di strutture simili, depurato da una percentuale di minus valore dovuta alla vetustà delle strutture.
Il terreno lo stimi a parte.
Saluti, Gianni

Quindi in pratica mi tocca rilevare le serre, vabbé l'area ce l'ho, ma comunque devo rilevare tutti gli impianti tecnologici, irrigazione, robot, refrigerazione, riscaldamento, recupero acque, impianto elettrico, computer di gestione ecc ecc giusto?

Purtroppo o per fortuna, non saprei, parlando con un agricoltore esperto, mi ha fatto intendere che devo fare così, in quanto come minimo si parla di 200 euro al metro, ci sono oltre 76000 m quadri di ste serre, ti lascio un po' immaginare la cifra

Certo, devi considerare tutto. Un po' di impegno e tutto si risolve.
Buon lavoro,
Gianni.