stima fabbricati rurale

Ciao a tutti,
devo fare l'aggiornamento di una perizia (con sopralluogo fatto oggi), ma ho un dubbio sullo svolgimento della perizia precedente che non so risolvere. Vi chiedo pertanto un aiutino

Si tratta di un'azienda formata da 2 poderi:

1. podere A: costituito da circa 7 ha di terreno (orticole e frutticole) e fabbricati ad uso magazzino in buone condizioni di manutenzione e conservazione;

2. podere B: costituito da circa 4 ha di terreno (prati e colture intensive), fabbricati abitativi in condizioni precarie, fabbricati ad uso stalle e magazzini in condizioni precarie.

Il precedente perito ha effettuato la stima per comparazione e ha fatto la seguente valutazione:

1. podere A: terreno agricolo con sovrastante edificio rurale a uso magazzini per ricovero attrezzi e lavorazione primaria prodotti agricoli (fabbricato rurale stimato all'interno della valutazione poderale) = 8 euro/ha

2. podere B: terreno agricolo con sovrastante edificio rurale residenziale e rustico (fabbricato rurale stimato all'interno della valutazione poderale) :
terreno 5 euro/m2
rurale residenziale 500 euro/m2
rurale non residenziale: 300 euro/m2

Il mio dubbio è questo: perchè nel podere A il fabbricato rurale è inglobato nel valore del terreno, mentre nel podere B separa l'abitazione, la stalla e il magazzino (almeno così io capisco perchè non è dettagliata meglio) dal terreno. Tutti sono registrati al catasto come fabbricati rurali.

Il fatto di considerare insieme o separati i fabbricati rurali modifica notevolmente il valore.

Secondo voi è corretto il procedimento del precedente perito, perchè io avrei separato solo la casa ad uso abitativo, mentre gli altri fabbricati li avrei considerati in funzione dell'attività agricola e quindi con il terreno anche per il podere B?

Grazie a chi avrà voglia di rispondermi!
Linda

Penso che 8 euro all'ettaro sia un errore di battitura
Qual è lo scopo della stima? Immagino valore di mercato per compravendita.
I valore dei terreni può comprendere anche quello dei fabbricati se la dotazione è ordinaria e se anche i fondi presi a confronto (dai valori dei quali è stato possibile ricavare il valore unitario) hanno una dotazione simile.
....
Ciao,
Marco

No, no, non è un errore di battitura! Ha scritto proprio 8 euro/m2! Infatti vengono dei valori complessivi molto alti. Sì, la perizia è per una compravendita, ma i valori parevano troppo alti...

lindapieri ha scritto:....
1. podere A: terreno agricolo con sovrastante edificio rurale a uso magazzini per ricovero attrezzi e lavorazione primaria prodotti agricoli (fabbricato rurale stimato all'interno della valutazione poderale) = 8 euro/ha

.....

Scusa se insisto, ma io leggo 8 euro/ha

Marco

Ops, è l'ora!!
8 euro/m2

A quanto detto da Marco aggiungo che dovresti tenere conto:
- se in zona esiste (e di che proporzioni è) un mercato dei fabbricati rurali staccati dal terreno
- posizione. Spesso se posizionati in adicenza a strade pubbliche sono più richiesti (e valgono di più) e puo' essere corretto valutarli a parte. Se invece internati in ampi appezzamenti sono pertinenze del terreno.
- struttura e dimensioni. Se sono di dimensioni e struttura idonee ad ospitare macchinari moderni (piuttosto grandi) o idonei per immagazzinare prodotti ove sia possibile entrare con macchinari è più corretto valutarli assieme al terreno

Ciao

Grazie molte dei vostri consigli!