Buonasera a tutti;
sono un nuovo utente e volevo chiedere un piccolo aiuto sui redditi transitori.
il problema è il seguente:

Per l'esecuzione di opere di pubblica utilità vengono occupati terreni ad uso agricolo in grado di fornire un BF di 6300€. Durante l'occupazione, per 4 anni, il reddito del fondo diventa di €4700. In seguito il fondo, per altri 5 anni, fornisce un BF di 5500€ e richiederà spese di ripristino per 2000€ annue. Infine il fondo riprenderà la sua originaria produttività. Calcolare il valore del fondo all'attualità (r=3.5%, rc=2.5%) (risultato:234744.51)

Ora, l'ho svolto piu' e piu' volte, ma non arrivo mai al risultato giusto!
Questi sono i miei parziali:
- Porto alla fine dei 9 anni il primo BF (4700) = 23528.34€ (+)
- Porto alla fine dei 9 anni il secondo BF (5500)=29493.56€ (+)
- Porto alla fine dei nove anni le spese (2000)= 10724.93€ (-)

- Somma alla fine dei nove anni= 42296.97€

- BF transitorio= 42296.97 * 0.035/1.035^9-1= 4079.387€

- Valore del bene= 6300/0.025 - (6300-4079.38)*(1.025^9-1/0.025*1.025^9)=234299.69€...

Mi avvicino al risultato finale, ma non è corretto....e non riesco proprio a capire dove sbaglio! ringrazio chiunque riesca a darmi una mano perché il libro che uso è davvero molto sintetico sull'argomento.

PS: Mi sono accordo anche di un altra cosa: probabilmente sbaglio qualcosa nei procedimenti piu' semplici perchè non riesco nemmeno a risolvere l'esercizio piu' semplice...

un immobile fornisce un canone annuo di 8400€ da pagarsi in rate semestrali anticipate. Le spese a carico del proprietario sono pari al 45% del canone. Considerando illimitato il reddito netto del proprietario, qual'é il valore dell'immobile per capitalizzazione del reddito? (r=1.8%, rc=1.45%) (risultato=326427.59)

- 8400/2= 4200€ (semestrali)
- 4200 (2*0.018*2+1.5)=8513.4€
-8400*0.45= 3780€
- 8513.4-3780/0.0145=326441.38€...anche qui stessa cosa. Sbaglio, ma non so dove...

Ringrazio anticipatamente.
Riccardo

Devi applicare la formula dei redditi transitori e permanenti:
http://www.rivistadiagraria.org/riviste ... brica=2008

Capitalizza il Bf normale e poi togli i minori redditi e le spese riportando tutto all'istante 0.

Buonasera,
ho applicato formula!
Valore del bene= 6300/0.025 - (6300-4079.38)*(1.025^9-1/0.025*1.025^9)=234299.69€...

Ma probabilmente sbaglio qualche passaggio prima perché i passaggi per portare tutto a 0!

Molti autori usano il saggio commerciale per la detrazione dei minori redditi transitori (in questo caso 3,5 anzichè 2,5%).

ok, però anche così il risultato non torna! ho svolto la formula usando per i redditi transitori entrambi i saggi, per controllare:

2.5% risultato=234299.69€
3.5% risultato= 235106.17€

Comunque sempre 400€ che ballano in entrambe le soluzioni..

PS: Nel secondo quesito mi sa dire qualcosa?

Come hai conteggiato le spese annue di ripristino (2.000)?

Le ho portate alla fine dei nove anni con l'accumulazione finale di annualità posticipate:

200*1.035^5-1/0.035= 10724.93€

Devi riportarle all'istante 0, dove è riferito il valore Vo

Le ho portate alla fine del periodo solo per poterle sottrarre ai prodotti in modo da trovare il BF transitorio. Ho portato alla fine del periodo i due redditi sommandoli (4700 + 5500); poi ho portato alla fine anche le spese, in modo da poterle sottrarre e trovare con la formula della ricerca di annualità il BF transitorio.

Successivamente con la formula dei redditi transitori e permanenti porto TUTTO all'istante 0. Sbaglio qualcosa in questo ragionamento?

Qualche autore suggerisce di utilizzare il saggio di interesse per le spese e il saggio di capitalizzazione quando si opera sui redditi.