Terreni in zona E sono terreni agricoli mentre in zona C residenziali e quindi edificabili. L'esproprio è promosso da un ente pubblico.

Ciao Andrea,
non mi dici se l’esproprio comporterà una divisione del fondo in due parti, con gli eventuali danni e perdite di valore della parte residua. Essendo previsto, in caso di cessione volontaria, il triplo del VAM, in genere conviene accettare.

In caso di rifiuto dell’indennità provvisoria, si ha un contraddittorio tra le parti in cui proprietario espropriato ed autorità espropriante designano un tecnico di loro fiducia e il terzo tecnico è nominato dal presidente del tribunale civile. Se il proprietario non intende avvalersi della procedura arbitrale, l’indennità è determinata dalla Commissione Provinciale per gli espropri sulla base del valore agricolo (e sulla base del valore complementare se vi è esproprio parziale).

Per l’area edificabile il DPR 327 del 2001 è stato modificato con la Finanziaria del 2008. L’indennità è determinata nella misura pari al valore venale del bene (con l’aumento del 10% in caso di cessione volontaria)

Ciao,
Marco

va bene lo stesso grazie, questo esercizio me l'ha dato il mio prof. di estimo al massimo chiedo maggiori informazioni. Se non è troppo qui di seguito ho iserito un altro esercizio che non capisco come svolgerlo.

Su un terreno di 5 ha, attualmente concesso in affitto ad un coltivatore diretto è stata imposta una servitù di elettrodotto. La superficie interessa una striscia lunga 500 m e larga 10 m. I basamenti dei tralicci occupano 150mq. Determinare il valore di indennità sapendo che:
a. Valore venale di tutto l’appezzamento ante servitù = 400.000 euro/ha
b. Valore venale di tutto l’appezzamento post servitù = 350.000 euro/ha
c. Imposta annualmente pagata su tutto l’appezzamento = 125 euro
d. Saggio di capitalizzazione = 2%

Grazie mille
Andrea

Su un terreno di 5 ha, attualmente concesso in affitto ad un coltivatore diretto è stata imposta una servitù di elettrodotto. La superficie interessa una striscia lunga 500 m e larga 10 m. I basamenti dei tralicci occupano 150mq. Determinare il valore di indennità sapendo che:
a. Valore venale di tutto l’appezzamento ante servitù = 400.000 euro/ha
b. Valore venale di tutto l’appezzamento post servitù = 350.000 euro/ha
c. Imposta annualmente pagata su tutto l’appezzamento = 125 euro
d. Saggio di capitalizzazione = 2%

Grazie mille
Andrea


Valore al mq = 400.000 : 5/10.000 = 8 Euro/mq

Indennità = V1 + Tr1/r + ¼ x (V2 + Tr2/r) + 1/8 (V3 + Tr3/r) + Fp + Vss + Danni

Tr a mq = 125/50.000

Devi capitalizzare le imposte relative alle aree interessate

V1 = valore dei terreni occupati dai basamenti (compresa la fascia di rispetto)
V2 = valore dell’area necessaria al passaggio (in genere un metro circa)
V3 = valore di una ulteriore area con limitazione di utilizzo (probabilmente 1 10 metri, meno il metro del transito)

Fp = eventuale perdita di frutti pendenti
Vss = eventuale perdita del soprassuolo
Danni = in questo caso la perdita di valore del fondo (50.000)

Ora fammi andare a letto
Ciao,
Marco

Ciao Marco.. ho un problema con un esercizio ..da stam non riesco a trovare le formule giuste(sono in confusione )...
l'esercizio è questo:

Per una proprieta' fondiaria, un ex fondo rustico,esiste il seguente piano di realizzazione:
A- 1 ettaro di terreno sara' espopriato per pubblica utilita' e sara' indenizzato al valore medio di € 10 a m²; l'occupazione dell'ente espopriante è prevista fra 6 mesi;
B- 5000 m² di terreno sono destinati all'edificazione di un fabbricato residenziale:
sarà realizzato un complesso di edifici comprendenti alloggi per una superficie commerciale complessiva di 10.000 m² con un costo di edifgicazione di € 5.164.569,00 riferito al termine di costruzione previsto fra 3 anni;
il canone di locazione delle abitazione potrà essere di € 4 mensili ant. al m² di superficie commerciale, e le sue spese di parte patronale annue e posticipate sono del 25% del reddito patronale lordo;
C- La restante parte del fondo rustico comprendente i fabbricati rurali , e trasformabili in albergo;la trasformazioe richiederà 2 anni di tempo e sarà realizzabile con una spesa di € 206.586,00 da pagarsi per il 20 % fra 1 anno e per la rimanenza al termine delle opere ; l'albergo potrà dare un reddito netto post. 20.000,00 € nella sua fase di avviamento di durata triennale e di 40.000,00 € in seguito.
Determinare il valore attuale dell'annualità, dati un saggio d'interesse del 9%,e un tasso di capitalizzazione unico del 4%.

Grazie mille
Altair

Ciao Altari,
l’esercizio è un po’ lungo e pertanto ti scrivo le fasi dello svolgimento, sulla base dei dati che mi fornisci (cioè come fosse un esercizio di matematica finanziaria).

- Il valore dell’indennità di esproprio dovrà essere anticipato di 6 mesi (il risultato indichiamolo con V1).

- Il valore dell’area con destinazione residenziale (V2) verrà calcolato ricorrendo al valore di trasformazione = Valore del fabbricato che verrà realizzato (capitalizzando il reddito al netto delle spese) e togliendo il costo di costruzione, il tutto riferito all’attualità;

- Anche per il valore dell’area a destinazione alberghiera (V3) si procederà come per il V2, riportando anche in questo caso tutto all’attualità.

- Il valore totale risulterà dalla somma di V1 + V2 + V3

Ciao,
Marco

Salve prof!il mio problema è il seguente:
Una proprietà comprende 3alloggi uguali,il cui canone equo mensile anticipato di locazione è di €360. Un alloggio è attualmente locato al canone mensile anticipato di €280, con contratto che scadrà fra 1 anno; Un altro alloggio è locato al canone mensile anticipato di €320, con contratto che scadrà fra 3 anni; il terzo alloggio è locato al canone mensile anticipato di €340, con contratto che scadrà fra 4 anni.
Le spese di parte padronale ammontano complessivamente per 3 alloggi a €2000 annui mediamente anticipati, con esclusione delle imposte dalle quali gli alloggi sono esenti per 6 anni. Scaduta l'esenzione, le imposte annue ammonteranno al 10% del reddito lordo e saranno da considerare mediamente anticipati.
Dati un saggio di interesse del 9% e un saggio di capitalizzazione del 3.5%, calcolare il valore attuale dell'intera proprietà.

Mi serve assolutamente un'aiuto non ho la più pallida idea di come si fa!!!

I molti calcoli rendono apparentemente complesso l’esercizio.
Segui queste fasi:
- Calcolo del Canone annuo posticipato equo di ciascun alloggio: Cap = 360 * (12 + 0,09 * (12 + 1)/2)
- Poi moltiplichi per 3, calcoli il 10% e posticipi di 6 mesi (perché le spese dopo 6 anni sono pari….); la differenza da il beneficio fondiario ordinario e sarà questo che dovrai capitalizzare.
- Per i 6 anni del periodo transitorio, ti devi armare di pazienza e calcolare il reddito netto (o Bf) per ognuno dei sei anni, considerando o diversi canoni dei tre alloggi e le spese variabili.
- Buon lavoro .
Ciao,
Marco

emmmmmmmmmm premettendo che nn capisco 1 tubo di estimo poichè nn abbiamo avuto delle buone basi...potrebbe spiegarmi più dettagliatamente il problema?

Ti posso consigliare di riguardare le basi i matematica finanziaria:
http://www.rivistadiagraria.org/riviste ... &cat_id=59

Ciao,
Marco