Problema n. 2.

Un altro problema ancora:
«I proprietari di un villino eseguono lavori di ristrutturazione che hanno comportato per il proprietario le seguenti spese:
- 3000,00 euro per 5 anni riferiti ogni anno alla fine di settembre;
- 7000,00 euro anticipati dal 6° all'8° ano.
Prima di eseguire i lavori l'immobile forniva un Reddito Padronale Lordo di 5189,25 euro pagabile con rate bimestrali anticipate. Le spese di parte padronale ammontavano al 25% del canone annuo considerate anticipate di 3 mesi e 20 giorni.
Durante l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione:
- per i primi 3 anni il reddito netto si annulla;
- al 4° anno si riduce del 40%;
- al 5° si ricava l'80% del reddito netto esigibile prima dei lavori;
- al 6° anno aumenta del 5%;
- al 7° e all'8% anno si ricava il 25% in più rispetto a prima dell'inizio dei lavori.
Infine il reddito ordinario e continuativo risulta superiore del 35% rispetto a quello esigibile alla fine dell'8° anno.
Al saggio commerciale del 3% e di capitalizzazione del 2%, calcolare:
- il costo totale della ristrutturazione riferita al 2° anno dall'inizio dei lavori;
- la quota di ammortamento semestrale anticipata pagata per rifondere un mutuo richiesto il 25 novembre del 3° anno per coprire tutte le spese dirette successive a questo momento e della durata di 10 anni al saggio del 12%;
- il valore dell'immobile riferto all'attualità;
- il piano di ammortamento del debito per i primi 3 anni.»

Armati di pazienza perché sono molti i calcoli che devi fare.

- Calcolo del Bf1 fornito dall’immobile prima della ristrutturazione (il testo parla di Reddito Padronale Lordo, ma sarebbe meglio chiamarlo Canone annuo): posticipa le rate a fine anno (come nell’esercizio del Problema n. 1) e togli le Spese padronali posticipate.
- Bf2 (dopo la ristrutturazione): c’è un errore nel testo (“Infine il reddito ordinario e continuativo risulta superiore del 35% rispetto a quello esigibile alla fine dell'8° anno”: che significa?) Probabilmente sarà che il reddito dopo sarà superiore del 35% rispetto a quello prima.


Costo della ristrutturazione riferito all’anno 2: io calcolerei sia le spese che i mancati redditi (minori redditi rispetto al Bf prima), togliendo poi i redditi eventuali del 6°, 7° e 8° anno.
- Spese dirette: metti su un grafico tutte le spese di ristrutturazione e riportale una alla volta all’istante 2.
- Calcola i mancati redditi dei primi 5 anni confrontando il reddito di ogni anno con quello ante (Bf1).
- Calcola i redditi eventuali: calcola la differenza tra i redditi del 6°, 7° e 8° anno con il Bf1; i risultati vanno in detrazione al costo.
- Somma Spese dirette, Mancati redditi (tutto riferito all’istante 2) e togli i Redditi eventuali.

Quota ammortamento semestrale anticipata: somma e riporta all’istante 3 solo le spese dirette; calcola quindi la rata anticipata con la formula di ammortamento (ricorda di moltiplicare per 1/(1 + 0,12/2) perché è anticipata.

Valore dell’immobile riferito all’attualità = applica la formula dei redditi transitori e permanenti,
http://www.rivistadiagraria.org/riviste ... brica=2008

dove Bfp è il reddito dopo la ristrutturazione, Bft è il reddito prima (Bf1), n = 8.

Ricorda che devi togliere anche il Costo della ristrutturazione (che hai già calcolato riferito all’istante due e che devi quindi solo anticipare di due anni).

L’ultima domanda non è chiara: quale debito?

Chi da' esercizi come questo sarebbe da...
Ciao,
Marco