Salve, mi presento: sono uno studente del IV anno geometri e vorrei sottoporle il seguente problema:
«Un fabbricato è affittato ad abitazione a un canone annuo di € 7.200 da pagarsi in rate mensili posticipate. Le spese di parte padronale, mediamente posticipate, ammontano al 40% del canone annuo, da considerarsi mediamente anticipate. Alla scadenza del contratto di locazione, tra due anni, il proprietario farà eseguire lavori che permetteranno, dopo un anno di improduttività di destinare l’immobile ad altro uso.
A ristrutturazione avvenuta, si ritiene che il reddito ordinario dell’immobile possa essere un canone bimestrale anticipato di € 5000 e che le spese posticipate di parte padronale saranno pari al 36% del canone annuo.
Le spese per la ristrutturazione ammontano a € 80000 da considerarsi per un quarto anticipatamente nell’anno in cui si eseguono i lavori e per il resto posticipatamente.
Assumendo come saggio di interesse il 2% e come saggio di capitalizzazione il 3%, si determini il costo totale della ristrutturazione ed il valore all’attualità del fabbricato.»
Potrebbe darmi una mano nel risolverlo?

Ecco lo schema di risoluzione:
1. Calcolo del Bf1 ante-miglioramento (Cap1 –Spp1):
- Cap1 = applicare la formula delle rendite frazionate (rata mensile 600)
- Spp1 = 2.880 x (1 + 0,02 x 6/12)

2. Calcolo del Bf2 post-miglioramento (Cap2 –Spp2):
- Cap2 = applicare la formula delle rendite frazionate (rata bimestrale 5.000 €)
- Spp2 = 10.800 (sono già posticipate


3. Kto = costo della ristrutturazione riferito all’istante attuale
- 20.000 li devi portare indietro di 3 anni
- 60.000 li devi portare indietro di 4 anni

Per calcolare il valore devi capitalizzare il Bf2 (Bf2/0,03) e togliere (applicando la formula di accumulazione iniziale di annualità) la differenza tra Bf2 e Bf1 per i due anni di durata del vecchi contratto di locazione, un Bf2 per l’anno che non affitti (moltiplicando Bf2 x 1/q^3) e togliendo infine il Kto.

Per capire meglio leggi qui:
http://www.rivistadiagraria.org/riviste ... &cat_id=59

Ciao,
Marco