“Un costruttore è interessato all’acquisto di un appartamento di 5 vani, in cattivo stato di manutenzione, posto all’ultimo piano di un condominio di 4 piani costituito da 8 appartamenti e 8 posti auto. L’appartamento potrebbe essere frazionato in 2 unità immobiliari, piu’ appetibili dal mercato, che verrebbero immediatamente vendute. Il candidato, dopo aver analizzato il costo del frazionamento e della ristrutturazione, provveda a:

1)calcolare analiticamente il costo del frazionamento e della ristrutturazione

2) determinare il piu’ probbabile valore dell’appartamento originario

3) calcolare la rata annua di ammortamento di un muoto che il tostruttore intende richiedere per procedere all’acquisto, di importo pari all’80% del valore dell’appartamento, da estinguere in 10 annia tasso fisso

4) descrivere le variazione da apportare ai millesimi di proprietà generale in conseguenza del frazionamento

5) indicare le operazioni catastali necessarie per l’aggiornamento degli atti in conseguenza dell’intervento proposto.”

Soluzione punto n.1

COSTO ANALITICO DI RISTRUTTURAZIONE:
simulare opere di ristrutturazione e relativi costi:
-rifacimento imp elettrico : 15.000 euro
-sostituzione infissi : 13.000 euro
-sostituzione sanitari in bagno : 2.500 euro
-rifacimento pavimento della cucina : 5.000 euro
totale: 35.500 euro (COSTO RISTRUTTURAZIONE)

COSTO ANALITICO DI TRASFORMAZIONE:
simulare opere di trasformazione e relativi cosi:
-demolizione parete mq 12: 1.500 euro
-rimozione porta di ingresso : 800 euro
-costruzione nuove pareti 20 mq di muri con finiture: 3.500 euro
-installazione 2 nuove porte di ingresso: 4.000 euro (totali)
-opere accessorie: 1.200 euro
totale: 11.000 euro (COSTO TRASFORMAZIONE)

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Soluzione punto n.2

valore appartamento originario….!
visto che non fa richieste particolare….si usa il metodo della stima sintetica del valore di mercato!!!!!
ipotizzo un costo al mq (esempio: da indagine di mercato svolta è emerso che il valore al mq degli immobili nella zona è pari a 2.100 euro al mq!!!) e lo moltiplico per i mq di appartamento (stimati in circa 100/120 mq visto che si tratti di un app di 5 vani!!!)
2.100 x 120 = 252.000 euro
Valore garage annesso all’alloggio:
“stimato a box”…..da indagine di mercato svolta il valoredi mercato di un box auto nelle zone limitrofe all’immobile oggetto di stima risulta compreso tra 15.000 e 20.000 euro a box!!!
Si assume pertanto uun valorte di mercato del box auto pari a 18.000euro
Alloggio + box = 252.000 + 18.000 = 270.000 euro
da questo valore dovrei togliere il COSTO di RISTRUTTURAZIONE (non quello di trasformazione!!! sola ristrutturazione) che devo aver calcolato al punto 1
270.000 – 35.500 = 234.500

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Soluzione punto n.3

Il mutuo sarà pari all’80% di 234.500 ovvero 199.000 euro da estinguere in 10 anni
Usare la formula dell’ammortamento, dove Ao è il valore del mutuo richiesto (80% del valore di mercato) il tasso r è da ipotizzare e la durata (n) è di 10 anni.
Per chi non la ricordasse: a = Ao * [(r * q^n) / (q^n - 1)]
Assumendo un saggio di interesse fisso pari a 5% la rata annua sarà pari a :
RATA ANNUA 25.771 euro/anno

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Soluzione punto n.4

A seguito della trasformazione bisognerà redigere nuovamente le quote millesimali in quanto si sono aggiunte due unità immobiliari con valore complessivo maggiore della singola unità quindi si presume che i millesimi delle due unità immobiliari è maggiore della singola unità.

Soluzione punto n.5
a) Soppressione del subalterno che identifica l’alloggio da ristrutturare
b) redazione nuovo elaborato planimetrico con la creazione di due nuovi subalterni coincidenti con le nuove unità immobiliari
c) redazione documento DOCFA per le unità immobiliari create