Sono nuovo del forum. Mi è stato molto utile per risolvere tanti dubbi. Ora mi rimangono tre problemi che non riesco a risolvere nonostante le indicazioni.
Esercizio n. 1
Un immobile fornisce attualmente un canone mensile di euro 2.000. In seguito all'esecuzione di miglioramenti il canone sarà di euro 30.000 annui, da pagarsi in rate mensili. Le spese rimangono al 40% del canone. la trsformazione dura tre anni, durante i quali non si avranno redditi. Le spese di ristrutturazione sono le seguenti:
-euro 50.000 anticipatamente;
-euro 30.000 nel secondo anno;
-euro 20.000 nel terzo anno.
Vi è poi da pagare una rata annua di ammortamento di un mutuo euro 5.000 per 8 anni.
Calcolare il valore dell'immobile. (r= 2,5%; r mutuo= 4,2% rc=3%)

Esercizio n. 2
Un immobile produce alternativamente e illimitatamente i seguenti redditi netti annui posticipati a partire da oggi: euro 20000, euro 18000, euro 21000. Al saggio del 2,5%, calcolare l'annualità media illimitata.

Esercizio n. 3
Un fondo è attualmente coltivato a seminativo e rende un beneficio fondiario annuo di euro 8450. Fra 4 anni verrà amodificato l'indirizzo produttivo sostenendo una spesa di euro 25000; si otterrà quindi un beneficio fondiario illimitato, ogni 20 anni, di euro 137000 e un reddito secondario e temporaneo, ogni 2 anni per un ttale di 10 anni, di euro 3600. Calcolare il valore del fondo accumulando all'attualità i redditi (r=2,2%).

Potete aiutarmi? Grazie mille in anticipo!

Esercizio n. 1
Un immobile fornisce attualmente un canone mensile di euro 2.000. In seguito all'esecuzione di miglioramenti il canone sarà di euro 30.000 annui, da pagarsi in rate mensili. Le spese rimangono al 40% del canone. la trsformazione dura tre anni, durante i quali non si avranno redditi. Le spese di ristrutturazione sono le seguenti:
-euro 50.000 anticipatamente;
-euro 30.000 nel secondo anno;
-euro 20.000 nel terzo anno.
Vi è poi da pagare una rata annua di ammortamento di un mutuo euro 5.000 per 8 anni.
Calcolare il valore dell'immobile. (r= 2,5%; r mutuo= 4,2% rc=3%)

Devi applicare la formula relativa ai redditi transitori e permanenti:
http://rivistadiagraria.org/riviste/ved ... &cat_id=62

Risoluzione:
Calcola il bf attuale
Calcola il Bf dopo la ristrutturazione
Calcola il costo della ristrutturazione riportando tutte le spese all'istante 0
Applica la formula dei redditi transitori e permanenti
Riporta all'istante 0 le 8 rate di ammortamento del mutuo e togli la somma al valore dell'immobile

Ciao,
Marco

Ho provato a seguire lo schema che mi ha dato, ma sicuramente faccio deglio errori. Provo ad elencare il procedimento.
1) canone annuo posticipato con metodo delle rendite frazionate
2) spese calcolate su 2000 per 12 mesi
3) calcolo del beneficio fondiario dei primi tre anni
4) ripeto con le stesse formule dal quarto anno in poi
5) calcolo le spese di ristrutturazione lasciando invariati i 50000 e riportando indietro di 2 anni 30000 e di 3 anni 20000
6) calcolo la spesa del mutuo con la formula di accumulazione iniziale di annualità costanti posticipate limitate
7) uso la formula dei redditi transitori e permanenti.

Il risultato putroppo è lontano da quello previsto dal libro (428654,86 euro)

Nei tre anni del miglioramento il reddito è pari a zero.
Usa il saggio di capitalizzazione solo capitalizzando il Bf post e per gli altri calcoli il saggio commerciale. Per il mutuo il saggio indicato.
Ciao,
Marco

Esercizio n. 2
Un immobile produce alternativamente e illimitatamente i seguenti redditi netti annui posticipati a partire da oggi: euro 20000, euro 18000, euro 21000. Al saggio del 2,5%, calcolare l'annualità media illimitata.


A1 = 20.000/(q^3-1) x q^2

A2 = 18.000/(q^3-1) x q

A3 = 21.000/(q^3-1)


Ao = A1 + A2 + A3

Annualità media illimitata = Ao x 0,025

Grazie. Riproverò con il primo esercizio.
Per il secondo esercizio sbagliavo completamente le formule, ma le posso chiedere perchè dividere i redditi per q^2-1 e non q^3-1?

Caro Pippo,
hai ragione mi sono sbagliato. Ho corretto.
Ciao,
Marco

Esercizio n. 3
Un fondo è attualmente coltivato a seminativo e rende un beneficio fondiario annuo di euro 8450. Fra 4 anni verrà amodificato l'indirizzo produttivo sostenendo una spesa di euro 25000; si otterrà quindi un beneficio fondiario illimitato, ogni 20 anni, di euro 137000 e un reddito secondario e temporaneo, ogni 2 anni per un ttale di 10 anni, di euro 3600. Calcolare il valore del fondo accumulando all'attualità i redditi (r=2,2%).


V = 8.450 x (q^4 – 1)/(r x q^4) - 25.000 x 1/q^4 + 137.000/(q^20 – 1) x 1/q^4 + 3.600 x (q^10 – 1)/(q^2 – 1) x q^10) x 1/q^4 =


Spero di non avver fatto errori. Mi trovo meglio a scrivere su un foglio.
Marco

secondo e terzo esercizio sistemati (nel terzo ho tolto le spese e diviso per q^10 il reddito di 3600). Pensavo, in maniera decisamente errata, di dover usare redditi transitori e permanenti anche qui.
Con il primo faccio ancora fatica, ma tenterò nuovamente.
Grazie mille!!!!!!!!!

Se il saggio di interesse è unico, il metodo estimativo (formula dei redditi transitori e permanenti) e quello finanziario portano allo stesso risultato.
Marco