Salve a tutti,x varie problematiche il terreno che avrei dovuto avere non mi conviene in quanto bisogna spenderci troppi soldi.Secondo voi mi conviene l'affitto????? Avrei trovato dei terreni da 10000 mq con prezzi a dir poco interessanti uno 100€ ed un'altro 250€ al mese,dovrò incontrarli di persona x il daffarsi.Mi conviene????

A prescindere dal costo io non sono per l'affitto in caso di investimenti poliennali per un milione di motivi.... ne abbiamo parlato varie volte nel forum..

Ciao lumacosio non ho trovato nessun argomento in merito,perche' sei contrario ?????

perche' per rientrare dell'investimento ragionevolmente ci vogliono almeno 3 anni (non dimentichiamo che non basta dire ho speso per l'impianto di un ettaro 30000 e ne ho guadagnati altrettanti, perche' devi togliere le spese per mangimi, acqua, semi, carburanti, ecc. e detrarre il tuo "stipendio" per vivere in questo lasso di tempo).

allora i casi sono vari:

terreno tuo, nessun problema.

terreno con comodato a lunghissima scadenza o usufrutto, gia' qualcosa meno ma abbastanza sicuro.

affitto:
1_ contratto ordinario o "tra amici", investi, tra 2 anni ti dicono di sbaraccare (vedi l'utente lumacabg), che fai? vai in tribunale? intanto di danno lo sfratto e ti mandano via.

2_ contratto blindatissimo: se io fossi il proprietario, che non e' un mostro se persegue il suo interesse, ti direi: mi blocchi con mille paletti per anni, l'affitto e' stellare in proporzione all'onere che mi chiedi.
o piu' semplicemente cerco un altro affittuario che pianta il grano anno per anno, sto tranquillo e non ti affitto nulla..

Ricordiamoci che, correggetemi se sbaglio, in elicicoltura non ci sono infrastrutture che configurano il miglioramento fondiario o simili, che presuppongano o diano diritto a risarcimenti o diritti aggiunti.
parliamo di paletti e reti, al massimo lamiere, ma comunque nulla che in pochi giorni il proprietario non ti possa ingiungere di rimuovere.

E in questi casi il problema e' sempre e solo tuo.

Ciao lumacosio, in qual modo hai ragione, la mia intenzione era di creare allevamenti di 1000/1500 mq non di più e il seguente anno un altro IMP uguale quantomeno il presunto ricavo utilizzarlo nella acquisto dei materiali naturalmente senza lumache da riproduzione.Secondo te si può fare la cosa???

far per gradi, soprattutto se non si ha nessuna esperienza, e' sempre l'approccio migliore. Affronti poco alla volta le difficolta', ti e' piu' facile correggerre gli errori, e, se proprio non riesci, non ci perdi un capitale enorme.

Tra le varie figure contrattuali menzionate quella sicuramente da preferire è quella dell’affitto agrario così come disciplinato dalla legge 203/1982. (quindi a condizione che tu sia CD o IAP)

Questo per almeno tre ottime ragioni:

1) Se le parti non stabiliscono diversamente la durata minima del contratto è di 15 anni rinnovabili tacitamente.
2) In caso di vendita del terreno da parte dell’affittuario al conduttore è riservato un diritto di prelazione all’acquisto del fondo. (legge 590/1965 e smi).
3) Il recesso del locatore è previsto solo per gravi motivi da contestare all'affituario/conduttore del fondo a mezzo lettera R/AR. Al contrario l'affittuario coltivatore diretto (o IAP) può sempre recedere dal contratto con preavviso di un anno. (art.5)

E' invece da escludere a priori il comodato che è considerato dalla legge come un contratto essenzialmente gratuito ( e come tale tutela molto meno la posizione del comodatario ( ad esempio è prevista la restituzione a semplice richiesta del comodante).
Per quanto riguarda le addizioni ed i miglioramenti fondiari sono disciplinati dalla stessa legge che regolamenta il contratto di affitto (art.16 e 17). Potrebbero essere considerati come tali sia la recinzione perimetrale che le opere di irrigazione oltre alla costruzione di un eventuale deposito.

Io non so che tariffe si applichino dalle tue parti ma qui per affittare un ettaro di terreno irriguo il canone è di circa 400 € per affitti annuali. Tu al contrario parli di canoni che vanno dai 1200 € ai 3000 € e francamente non credo che i tuoi potenziali locatori possano trovare di meglio in giro al momento (per me il canone è esagerato).

Il mio consiglio comunque è di stabilire una durata contrattuale minima di almeno 10 anni.

Quoto Nicodemo78
anche perchè anch'io ho fatto così e sto predisponendo anche una scrittura privata da far vidimare al notaio.
meglio pararsi il K..... al meglio, anche se il rapporto con il proprietario del terreno è buono
l

Come distingui un recinto "volante" rimovibile (pali in legno e rete tipo ombreggiante per esempio) da un'opera che ha una definitiva (pali in cemento e rete metallica)? Questo nel caso che la differenza abbia un peso nella composizione di una eventuale controversia.

Inoltre, e parlo nello specifico di una situazione come quella da cui provengo, ovvero zona laghi alle porte di Milano con valori alle stelle e gente che ha un potere economico notevole, se il lotto mi diventa residenziale (da noi parlano tuttora di 60-70 euro a metro a salire) la proprieta' cosa puo' addurre a suo favore per la risoluzione contrattuale? (anche se in genere in queste situazione non c'e' anima viva che fa un contratto scritto, ti dicono anno per anno o compra) piu' esplicitamente: cosa possono fare per sfrattarti secondo legge o per romperti le balle fin che te ne vai per sfinimento?( tanto da un ettaro loro ne uscirebbero comunque pieni di soldi)

Nella nozione di "miglioramenti" rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi.
Le altre trasformazioni del terreno che vengono qualificate come addizioni rappresentandone una categoria residuale ( quindi tutto ciò che non rientra nella prima categoria rientra nella seconda).
La legge sull’affitto agrario i disciplina infine un’altra particolare categoria di trasformazioni i cosiddetti "piccoli miglioramenti" intesi come: quelli che vengano eseguiti “dall'affittuario con il lavoro proprio e della propria famiglia” e che non comportino "trasformazioni dell'ordinamento produttivo” ma siano diretti “a rendere più agevoli e produttivi i sistemi di coltivazione in atto”.

Detto questo nei contratti di affitto agrario le addizioni e le migliorie seguono una disciplina particolare che non ha riguardo solo all’asportabilità o meno delle stesse (le regole che tu citi fanno riferimento all’affitto di immobili urbani)
• Il principio che esse debbano essere autorizzate dal proprietario ( o con una procedura particolare dal SIPA)
• Le opere inoltre debbono avere carattere di stabilità al fine di apportare al fondo un incremento effettivo del valore di mercato.
I piccoli miglioramenti invece possono essere effettuati a previa comunicazione da inviare al locatore/concedente almeno 20 giorni prima dell’esecuzione dei lavori.

Ora il punto è che l’affittuario che abbia effettuato queste migliorie nel rispetto delle condizioni precedenti ha diritto ad essere indennizzato per l’esecuzione delle stesse (l’indennizzo è corrispondente all’incremento di valore conseguito dal fondo).
Fino a che queste migliorie non vengano indennizzate l’affittuario ha il diritto di trattenere il terreno e continuare a coltivarlo (c.d diritto di ritenzione art. 20).
In conclusione se sul terreno che affitto sorge un rudere ed io con il consenso del proprietario lo riparo per farne un magazzino ho sicuramente diritto ad essere indennizzato, così come se scavo un pozzo o realizzo opere di irrigazione o regimentazione delle acque o recinzioni perimetrali ( ovvio che se pianto quattro stuzzicadenti e un pò di rete anti-grandine l’indennizzo va a farsi benedire).

Per quello che riguarda invece le presunte rotture di scatole che il proprietario-concedente potrebbe porre in atto per invogliarmi a sloggiare sono da puntualizzare solo un paio di cose:
Una volta concluso un contratto (scritto per carità !!!) esso può essere risolto solo mediante il consenso di entrambe le parti, se si verifica una condizione risolutiva, oppure per inadempimento che legittimi una risoluzione.
Anche in questo caso è la stessa legge che ci dice quali sono i gravi inadempimenti dell’affittuario che legittimino la risoluzione del contratto (art.5) essi consistono in:
1. Mancato pagamento del canone
2. Mancata o irrazionale coltivazione del fondo
3. Mancata conservazione e manutenzione del fondo
Premetto che nel diritto civile è onere di chi adduce un fatto costitutivo della sua domanda dare prova dello stesso.
Quindi se io dico tu non stai coltivando il mio terreno e mi stai danneggiando devo provare al giudice anche come tu lo stia facendo…nel frattempo finché il contratto è in esecuzione io posso tranquillamente continuare a fare quello che stavo facendo ( non è previsto nessuno sfratto ).

In definitiva non è che sia molto facile cacciare un affittuario che non faccia grosse cappellate……

Secondo me in ogni caso il terreno agricolo và valutato per quello che è, quindi se affitto per mettere grano e lo vendo a 30 € volta che i primi 30 quintali mi servono per pagare le spese l’affitto che ti corrisponderò sarà proporzionale al mio ricavo…potenziale stesso discorso vale per le lumache…

Ognuno poi è libero di pensare che i suoi terreni valgano milioni di euro ( i vecchi miliardi di una volta fanno più effetto secondo me !) ma il prezzo di un bene in realtà lo fà il mercato.
Anche qui ci sono persone che la pensano così ed i loro terreni infatti sono in abbandono in attesa dell’inglese dell’olandese o del Sultano del Brunei che se li venga a comprare… (la tua zona la conosco abbastanza visto che ci ho vissuto 4 anni su quel ramo del lago di Como…)

In ogni caso viviamo in un paese democraticissimo e il privato (danaroso o meno) è libero di lasciare il suo terreno incolto e pagare periodicamente qualcuno per tenerlo pulito…Personalmente come wilderness ho 10 ettari in proprietà ed altri 3 in affitto con contratti a 10 e 15 anni (in uno ho inserito una clausola di risoluzione automatica in caso di vendita per venire incontro alle esigenze del proprietario tanto so già che il terreno non si muoverà da dov’è ora e comunque se la cosa dovesse interessarmi avrei la prelazione).