Esatto, avete ragione entrambi!
Da un lato, le incognite dell'agricoltura attuale: prezzo dei fertilizzanti e del gasolio agevolato in continua crescita, prezzo pagato per la vendita dei prodotti sempre più basso.
Aggiungiamoci che i contributi PAC sono calati (e molto), essendo addirittura destinati a sparire, e le varie tasse sembrano incombere.
Questo frena chi compra dal pagare grosse cifre.
Chi vende però, o ha bisogno di realizzare, quindi scende molto di prezzo, oppure può aspettare, e quindi chiede quello che "secondo lui) il terreno vale.
Le tabelle che vi ho linkato rappresentano la media dei prezzi pagati in vere compravendite, quindi valgono per quel che sono: medie.
Io dall'anno scorso sto cercando terreni agricoli in vendita, e posso dirti che nelle zone da em valutate, terreni irrigui di painura a meno di 30-35.000 € non li vende nessuno.
O meglio: ne chiedono di più...poi che qualcuno glieli dia, è un altro paio di maniche.
Tanti anni fa facemmo valutare i terreni di famiglia per dividerli.
Pensavamo che il vigneto valesse molto di più, ma la valutazione (fatta solo sulla carta) fu impietosa.
Il seminativo venne valutato 30.000.000 £ all'ettaro, il vigneto (12.300 mq "in regola") solo 10.000.000 £ in più all'ettaro, quando il solo "diritto di reimpianto" valeva il doppio!!!
L'associazione di agricoltori ci rispose che "ufficialmente" i diritti di reimpianto non esistono, non sono quotati.
In realtà, a fine anni '90, essendo "Nazionali" e non "Regionali", erano quotati eccome.
Faccio un esempio.
Compro un vigneto in regola in zona scrausa, faccio domanda di espianto, la ottengo (dopo ispezione), estirpo, trasferisco il diritto, chennesò, a Montalcino, in zona DOCG.
Un ettaro di terra in zona DOCG costava, secondo loro, 40.000.000 £ ???
Beh, in teoria sì, ma nella realtà, lì in zona , a meno del triplo non te lo vendeva nessuno!
Compravi quindi un etaro altrove, e trasferivi il diritto, rivalutando il terreno del doppio.
Il resto lo spendevi per impiantare il nuovo vigneto...
Ora è ancora peggio.
Ho visitato terreni in tre regioni, e tutti chiedevano "il prezzo di mercato".
Poi , all'atto pratico, erano irrigui solo sulla carta, alcuni erano completamente argillosi (grazie, ho già dato!), altri in zona di ristagno...
Ma tutti o quasi si basavano sul "prezzo di mercato".
Poi, se vai nei siti di vendita, gli annunci li trovi ancora allo stesso prezzo.
Quanfdo poi facevi presente che avresti comprato tramite Ismea, la trattativa si arenava.
Sicuramente dipende dal fatto che con Ismea di mezzo si perdono parecchi mesi, e chi vende ha fretta.
Credo dipenda però anche dal fatto che loro fanno valutare i terreni da esperti di loro fiducia, e se pensano valgano un "tot", quello ti offrono.
Mercato, o meno.
Adesso come adesos, se vuoi vendere abbassi il prezzo.
Senno te li tieni...

Ad un certo punto uno si fa i calcoli in tasca.....

Infatti.
Se devi realizzare, e hai fretta, magari è meglio venderli al prezzo che ti offrono , ma se non hai fretta aspetti.
Ricordo in particolare una bella azienda che ho visto l'anno scorso.
Agenzia e proprietario correttissimi, mi hanno mandato le planimetrie (l'intera "visura per soggetto"), sono stati disponibili ad informazioni...
Però una volta là in visita, praticamente non ho visto nulla.
Nella descrizione c'era "una casa rurale in ristrutturazione" , ho chiesto di visitarla "non si può, la strada non ci arriva" (e allora come fanno a ristrutturarla? nelle foto si vede un Daily lì davanti...), l'agriturismo l'ho visto di corsa, insomma, una "toccata e fuga".
Credo che non fossero molto convinti, però già nelle prime conversazioni, l'AI aveva detto che "dal prezzo esposto si può scendere parecchio", quindi volevano vendere o no?
Forse ho sbagliato io, la cercavamo per impiantarci un "cogeneratore" da 999 Kw, magari si sono resi conto che potevano farlo loro.
Ma è ancora in vendita, a distanza di un anno circa.
Un'altra azienda sulla carta aveva un mucchio duìi ettari di "seminativo", poi una volta sul posto scopri che sono tanti anni che non viene coltivata, perchè "non rendeva nulla" !!!
Difficile parlare di un prezzo all'ettaro, in questi casi...

a casa sua ognuno rimesta il paiolo com vuole, ma se un bene come la terra e' da noi visto prima di tutto come un bene strumentale e poi come investimento a lungo periodo, ma d'altra parte hai operatori con capitali da investire o pulire e la usa come bene rifugio pagando cifre spaventevoli si finisce su due binari paralleli, in cui comunque l'agricoltore non avra' mai fiato finanziario per concorrere.

comunque sono medie del dichiarato, non so fino a che punto del venduto..

Se fossero dati del 2015 ti darei ragione, ma fino a fone 2013 chi acquistava terreni pagava un forfettario ridicolo, tipo meno di 200 € , che senso avrebbe dichiarare meno?
Allo stesso tempo, i finanziamenti te li danno sul dichiarato, quindi perchè dichiarare meno?
Per finire, in Italia che vende non deve mica pagarci le tasse sopra....

Bohhh molto e' stato scritto io non ho neanche avuto tempo di leggere lavoro!!!!!!!!!!! pero' so una sola cosa : possibilita' di vendere terreni agricoli zero chi vende prezzi irrisori , possibilita' di vendere rustici zero chi vende prezzi irrisori , possibilita' vendere capannoni zero chi vende prezzi irrisori , possibilita' vendere appartamenti zero chi vende prezzi irrisori..................... opportunita' di lavoro zero..... potrei continuare all'infinito siamo molto mal messi Come dice il non credente speriamo che dio ce la mandi buona la Grecia e' vicino e non solo in senso geografico il resto a mio avviso parole vane ed al vento un mondo virtuale di internet per cui buona fortuna a tutti .Av salut

Questioni salite alle cronache locali su sottodichiarazioni per terreni agricoli a interesse della parte acquistatrice.

penso non fosse un male cosi' localizzato, ma chiudo qui, se no il discorso diventa infinito..

i VAM vengono usati soprattutto per espropri/servitù per pubblica utilità...non sono sempre coincidenti con il valore del terreno

esempio se ti espropriano e sei CD/IAP vieni indennizzato con il valore del terreno + VAM...quindi ti prendi i 50000 del valore del terreno più i 13000, che sono la capitalizzazione dei redditi della coltura praticata, che tu avresti ottenuto se non ti fosse stato espropriato il terreno (se prato)
nel caso del seminativo di solito valore reale del terreno e VAM coincidono...