Terreno agricolo incluso in acquisto prima casa

Salve a tutti!

Sono nuovo nel forum. Sto completando un'offerta d'acquisto per un immobile che comprende un terreno agricolo di circa 1200 m2.
Il terreno è registrato come vigneto ma essenzialmente è una giungla di rovi, alberi e erbacce.

Ho due domande:
1) Le spese notarili secondo voi son comprese nell'acquisto della casa, o van scorporate? Non abbiamo assegnato un valore specifico al terreno, dato che l'offerta d'acquisto comprende anche l'immobile
2) Conviene cambiare la destinazione d'uso dell'immobile da subito? Se sì, come dovrei procedere?

Grazie mille a tutti!

Salve Mansell,
non è che l'esposizione e i quesiti mi risultano molto chiari però provo a rispondere in base a ciò che penso di aver capito.

Per il prezzo del terreno e dell'immobile annesso (?), devi fare riferimento a compravendite simili nella stessa zona, altrimenti, se inferiore, scatta automaticamente l'accertamento dell'Agenzia delle Entrate (non è detto che ciò non accada ugualmente ma almeno sei in linea con i precedenti).

Le spese si suddividono tra la parcella del Notaio e le imposte.

Le aliquote delle imposte possono essere diverse anche in relazione alla qualifica dell'acquirente.

Tieni conto che il regime fiscale che si applica ai terreni agricoli si applica anche ai fabbricati rurali se trasferiti unitamente ai terreni agricoli e se funzionalmente posti al servizio della coltivazione dei terreni.

La risposta migliore la puoi avere chiedendo un preventivo al Notaio.

Il quesito n° 2) non l'ho proprio capito. Che destinazione ha il fabbricato? Forse vorresti cambiare la destinazione da abitazione rurale a civile abitazione?

Saluti, Gianni

Salve Gianni,

Sì, scusa, ero molto stanco e ho scritto cose incomprensibili!

In realtà la seconda domanda era riferita al vigneto. Mi chiedevo se va indicato a qualche ente comunale che il vigneto non è evidentemente più tale, né probabilmente verrà mai usato come vigneto - pensavamo infatti di piantarvi alberi da frutta.

Quanto all'immobile, non è adiacente al terreno e verrà registrato come prima casa. La compravendita però include sia l'immobile (rustico da restaurare) che il terreno, che se ho capito bene non può rientrare come pertinenza dell'immobile.

Grazie mille, gentilissimo!

Salve,
per quanto riguarda le variazioni colturali vedi:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/co ... nacatipimp

Se il vigneto non è più tale è l'attuale proprietario che, prima della compravendita, deve procedere alla variazione (il valore della compravendita sarà calcolato in base a questa variazione e non in base al vigneto che sicuramente è un valore più alto e quindi maggiori imposte) e poi, dopo la compravendita sarà onere del compratore che vuole impiantare il frutteto procedere, eventualmente, se necessario e se diversa coltura, alla nuova variazione.

Se terreno e fabbricato sono di un'unico proprietario, nell'atto originario si evince la loro perfetta definizione ed eventuali collegamenti.

In ogni caso è necessario richiedere un certificato di destinazione urbanistica, sia del terreno che del fabbricato, anche perchè questo documento serve al notaio per la successiva stipula.

Con l'atto originario e con il certificato di destinazione urbanistica si sa chiaramente di cosa si sta trattando.

L'atto notarile per i due immobili può essere unico, quelle che cambiano sono le aliquote delle imposte.

Saluti, Gianni