Buonasera, ho un quesito da porvi: un preliminare di vendita di un fondo agricolo fatto in forma di scrittura privata tra le parti (acquirente e venditore) con versamento di assegno a titolo di caparra, che valore legale ha?
Se una delle due parti si tira indietro prima del compromesso quali sono le conseguenze?
Seconda cosa: se non è specificato nessun termine entro il quale fare il compromesso e l’atto notarile c’è un termine entro il quale il preliminare decade?

Per esempio la parte acquirente dopo aver versato la caparra può decidere di fissare l’atto anche due anni dopo alla data del preliminare?

Grazie

Credo sia meglio chiedere il parere di un legale che visionerà nel dettaglio il contratto preliminare sottoscritto.

Buongiorno,

il preliminare di vendita è valido solo se vi è forma scritta. Per cui è valido se viene firmato con una scrittura privata oppure con sottoscrizione autenticata nelle forme previste dalla legge.
La differenza è che, in caso di necessità di registrazione, con la scrittura privata non autenticata ciò diventa un po’ difficoltoso e oneroso, nel caso di sottoscrizione autenticata la cosa è molto semplice e il costo è contenuto, circa trecento euro.
La trascrizione non è obbligatoria ma tutela le parti evitando che l’immobile oggetto della promessa di vendita, divenga oggetto di contratto con altri soggetti o che i creditori in futuro, possano avanzare pretese circa lo stesso immobile.

Se una delle parti si rifiuta di procedere al rogito vi sono due possibilità: la prima prevede l’opportunità della parte lesa di rivolgersi ad un giudice che provvederà a inviare una diffida all’altra parte; la seconda prevede che la parte lesa decida di recedere dal preliminare, chiedendo, secondo i casi, il rimborso del doppio della somma versata come caparra confirmatoria al venditore o la perdita della caparra da parte del compratore.

Il preliminare può stabilire (non necessariamente) un termine che potrà essere semplice o essenziale.
Quando si parla di termine semplice, accade che una delle parti può decidere di non stipulare il contratto definitivo o nel caso in cui non può più farlo, sarà considerato inadempiente e soggetto ad una mora. Il contratto in questo caso sarà ancora vincolante.
Se invece si parla di termine essenziale, la parte che ha stipulato il contratto preliminare e che ha tutto l’interesse alla sua positiva conclusione, se entro tre giorni dalla scadenza non dichiara di voler dare esecuzione al contratto, questo potrà risolversi automaticamente, di diritto, senza dare alcuna spiegazione all’altra parte. In questo caso il contratto non sarà più vincolante per nessuna delle due parti.

La mancanza del termine non comporta l’invalidità del contratto (esso non costituisce un requisito essenziale del preliminare). In tal caso, si potrà ricorrere a quanto disposto dall’art. 1183 c.c. (Tempo dell’adempimento), I comma, o comunque si potrà richiedere che sia il giudice a stabilire tale indicazione.

In mancanza del termine, il diritto alla stipulazione del contratto definitivo si estingue per prescrizione nel termine ordinario decennale decorrente dal giorno del perfezionamento del contratto preliminare stesso. (Cass. Civ. Sez. II, 15587/2001)

Per far si che il contratto preliminare sia valido, è necessario che vi siano degli elementi fondamentali che lo rendano valido di fronte alla legge, esso deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, pertanto è consigliabile rivolgersi, per la sua redazione e trascrizione, al notaio che poi procederà al rogito.

Saluti, Gianni

Grazie, ma questo significa che le parti rimangono vincolate per 10 anni?
In questo caso dopo l’atto preliminare ( non fatto dal notaio ma in scrittura privata e non registrato), nel quale non è stato specificato il termine entro quale procedere al rogito ma solo che è stata versata la caparra confirmatoria e che il saldo verrà al rogito, il venditore ha intenzione di procedere il più presto possibile al rogito mentre la parte acquirente vorrebbe procedere con il rogito tra 2 anni. In questo caso la parte che vende che possibilità?

Non si è vincolati per dieci anni. Questo termine vale nel caso in cui le parti rimangono inattive e ne consegue che trascorsi dieci anni il diritto alla stipulazione si estingue per prescrizione.

Il venditore, nel caso come questo in cui non è stato fissato un termine, può pretendere l'immediato adempimento ai sensi dell'art. 1183 c.c. oppure si può richiedere che sia il giudice a fissare un termine.

Consiglio di mediare, in base alle proprie esigenze, una data che possa soddisfare le due parti.

Saluti, Gianni