Mi sono trovato il terreno affittato!!!

Buongiorno. Proprio ieri sera ho scambiato alcune mail informative con il responsabile della coldiretti locale che si occupa degli affitti. Mi diceva che i contratti di affitto verbali non è più possibile farli perché si incorrerebbe nell' indagine della guardia di finanza.
Sono un po' perplesso sulla veridicità di queste informazioni, ma voi ne sapete qualcosa?
Cioè; qualora volessi utilizzare terreni intestate a persone defunte poiché chi veniva dopo non ha fatto le divisioni e successioni, come faccio ?
Probabilmente lui mi voleva far intendere che non conviene

ergiangi ha scritto:Buongiorno. Proprio ieri sera ho scambiato alcune mail informative con il responsabile della coldiretti locale che si occupa degli affitti. Mi diceva che i contratti di affitto verbali non è più possibile farli perché si incorrerebbe nell' indagine della guardia di finanza.
Sono un po' perplesso sulla veridicità di queste informazioni, ma voi ne sapete qualcosa?
Cioè; qualora volessi utilizzare terreni intestate a persone defunte poiché chi veniva dopo non ha fatto le divisioni e successioni, come faccio ?
Probabilmente lui mi voleva far intendere che non conviene

E come fatesti a fare il contratto con le persone defunte??
Mah!!!!
Meglio fare un contratto di affitto , anche in deroga, o un comodato o altro titolo di possesso valido, che rischiare il penale per poca roba.
Trovare un altr terreno???

Il contratto, art 1321 codice civile presuppone un incontro di volontà per costituire, modificare o estinguere rapporti giuridici patrimoniali. Quindi un incontro di volontà con un morto è improbabile. In seguito alla morte, si apre la successione, quindi il il terreno vedrà come proprietari uno o più eredi del de cuius, quindi il contratto va posto in essere con loro. Se gli eredi non hanno fatto le divisioni allora ci sarà una pluralità di proprietari pro quota, ma dei proprietari ci saranno per forza.
Saluti

Grazie Mattia. Sarà un bel lavoro lungo allora

ergiangi ha scritto:Grazie Mattia. Sarà un bel lavoro lungo allora

Ergiangi ormai spetta te procedere .....a meno che non ti fai restituire i soldi da tuo nonno.....
Noi abbiamo spremuto anche i sassi ....e ci fanno male anche le dita..... Vai deciso con passo da alpino ! Ciao

Grazie dell' augurio. Ormai non mi ferma più nessuno

Ho trovato il bandolo della matassa: farò una raccomandata a/r per disdire il contratto in essere

ergiangi ha scritto:Salve a tutti.
Questa estate ho comprato da mio nonno dei terreni. Uno di questi, ho scoperto oggi, è stato preso in affitto verbalmente per fare erba medica. La affittuaria, sentita casualmente, mi ha detto che sul terreno c' è l' affitto verbale da lei stipulato e registrato presso l' agenzia delle entrate. Questo accordo è stato preso da lei e mio nonno circa due anni fa. Quando ha saputo che il terreno mi serviva chiaramente non ha fatto più lavorazioni su di esso però non ha fatto cessare l' affitto. Probabilmente perchè gli serviva superficie per le quote gasolio ( suppongo). Il problema di fondo è che come esce il bando per il psr il terreno verrà utilizzato. domanda: il contratto d' affitto è decaduto dal momento del mio acquisto o è ancora in essere?

Buonasera.
purtroppo la situazione è più complessa di come sembra.
Intanto partirei dal precisare che nell'ambito dei contratti di affitto di fondo rustico vige la libertà di forma, di talché il contratto verbale è senz'altro valido. Quella effettuata dall'affittuaria all'Agenzia delle Entrate è chiaramente una "denuncia di contratto verbale" per la cui presentazione è necessaria e sufficiente la sottoscrizione anche di uno solo dei due contraenti.
Il contratto di affitto a coltivatore diretto, quand'anche verbale, ha per legge la durata minima di 15 anni, salvo che le parti non stipulino un contratto in deroga ai sensi dell'art. 45 L. 203/1982 (per il quale occorre che la sottoscrizione sia assistita dalle rispettive organizzazioni professionali di categoria).
Se l'affittuario non è coltivatore diretto, l'art. 41 L. 203/1982 per i contratti di durata ultranovennali sarebbe necessaria la forma scritta secondo la giurisprudenza prevalente (art. 41 L. 203/1982 non è richiamato per gli affitti a non coltivatore diretto).

Lei, in quanto acquirente del fondo rustico, sarebbe subentrato nell'affitto in qualità di locatore.
Il problema è che laddove sia incontestata l'esistenza del contratto verbale tra suo nonno e l'affittuario (vedi più avanti), quest'ultimo - se coltivatore diretto - potrebbe rivendicare il diritto a stare sul fondo per 15 anni dall'inizio della locazione.
Quindi, l'invio da parte sua della raccomandata di disdetta non conterebbe nulla, se non per la scadenza alla 15esima annata agraria.

In concreto, però, bisognerebbe fare alcune verifiche:
1) controllare se nell'atto di acquisto si faccia menzione del rapporto di affittanza;
2) verificare se il preteso affittuario abbia in qualche modo a lei o a suo nonno pagato un corrispettivo per la locazione. Ove ciò non fosse, e sempre che nel contratto di acquisto non si faccia menzione dell'affittanza, lei potrebbe tranquillamente sostenere che trattasi di rapporto "grazioso" (comodato gratuito) e agire per la restituzione a sensi del codice civile. In questo caso, non invii disdetta ad un contratto di locazione, dovendo la richiesta di restituzione avere idonea forma (art. 1810 c.c.).

Se invece l'affittuario potesse dimostrare il pagamento di somme a titolo di canone di affitto, l'unico suggerimento che posso darle è quello di convincere l'affittuaria a stipulare per iscritto un contratto di affitto di fondo rustico in deroga ex art. 45 L. 203/1982.
Ricordi che non esiste più il canone legale e quindi il canone pattuito è quello che il conduttore deve pagare, anche senza convenzione ex art. 45.

Grazie avvocato.
Proprio stamane ho mandato una lettera tramite pec in accordo con l' affittuaria ( coltivatrice diretta) per la disdetta. Mi ha garantito che così l' affitto si può togliere poiché glielo hanno detto al proprio caf.
Sull' atto di acquisto non si fa menzione dell' affitto in quanto mio nonno non sapeva che il contratto fosse stato registrato e tra l'altro non sono dimostrabili nemmeno i pagamenti del canone ( sono stati fatti cash ogni anno).
Ci tengo a precisare che con l' affittuaria non ci sono problemi, anzi ha dimostrato sempre disponibilità.

Spero che con questa modalità si riesca a risolvere il problema

Grazie ancora

ergiangi ha scritto:Grazie avvocato.
Proprio stamane ho mandato una lettera tramite pec in accordo con l' affittuaria ( coltivatrice diretta) per la disdetta. Mi ha garantito che così l' affitto si può togliere poiché glielo hanno detto al proprio caf.
Sull' atto di acquisto non si fa menzione dell' affitto in quanto mio nonno non sapeva che il contratto fosse stato registrato e tra l'altro non sono dimostrabili nemmeno i pagamenti del canone ( sono stati fatti cash ogni anno).
Ci tengo a precisare che con l' affittuaria non ci sono problemi, anzi ha dimostrato sempre disponibilità.

Spero che con questa modalità si riesca a risolvere il problema

Grazie ancora

Le faccio i miei migliori auguri.
Nel caso tuttavia l'affittuaria dovesse cambiare idea e decidere di non restituirle bonariamente il fondo, tenga presente i suggerimenti ricevuti.
La saluto cordialmente