Azienda agricola su terreni in gran parte edificabili

buongiorno a tutti
chiedo cortesemente dei suggerimenti, visto che sto muovendo i primi passi in un settore, quello agricolo, che non è stato il mio fino ad ora, ma per il quale ho grande rispetto, passione e voglia di dedicarmi a tempo pieno.
Unitamente a mio marito e mio fratello (imprenditore, che vive e lavora all'estero), abbiamo deciso di costituire una società agricola semplice, tra l'altro sto seguendo un corso IAP di 150 ore per poter acquisire i requisiti da poter poi trasferire all'azienda, su un terreno di circa 10 ettari, che abbiamo già individuato e raggiunto un accordo per una futura vendita, visto che oggi il terreno non può essere acquistato (per ragioni fiscali - esorbitante imposta di registro), considerato che in questo momento il terreno (formato da più particelle) secondo il P.S.C. (adottato dal comune anche se non ancora approvato) ha una destinazione urbanistica...... per circa 1,2 ha agricola e gran parte di tipo edificabile con lottizzazione, e paradossalmente sulla stessa parte edificabile in parte esistono dei vincoli geologici di inedificabilità totale (classe 4) ed in altra parte l'edificabilità e legata a particolari studi e massicci interventi di opere di urbanizzazione, elevando pertanto i costi delle stesse opere di urbanizzazione (classe 3), rendendo antieconomici i lavori.
Sullo stesso terreno edificabile esiste un uliveto di oltre 2 ha per il quale all'attuale venditore vengono riconosciuti gli aiuti PAC.
Per ora faremo solo un contratto di fitto (20 anni) e contestualmente un preliminare di compravendita, versando oltre la metà del prezzo pattuito, condizionando il rogito al declassamento del terreno, declassamento, di cui il venditore ha già provveduto a depositare sia in comune che per conoscenza alla Regione.
Vi chiedo:
1) può una azienda “società agricola semplice” sorgere su questo tipo di terreni e coltivare tutti i 10 ha e di conseguenza portarli nel fascicolo aziende?
2) può uno dei soci (amministratore) ottenere l'iscrizione a IAP su questi terreni?
3) così nata la società (quindi molti terreni edificabili) può accedere a bandi regionali/europei o di altri Enti?
Certo di un cortese riscontro, vi ringrazio anticipatamente.

Non è possibile escludere la parte edificabile (che probabilmente aumenterà moltissimo il valore?

se ho capito bene, vuol dire che:
la società può sorgere e coltivare anche la parte edificabile;
includere tutti i 10 ettari nel fascicolo aziendale;
per lo IAP socio dell'Azienda Agricola ottenere l'iscrizione portando in dote i 10 ettari di terreno;
accedere ai bandi del PSR.

grazie e buon lavoro.