Progetto Agriturismo

scusate, ma devo intervenire: come previsto si sta andando off-topic
Per quanto riguarda le confetture ci sono già altri post aperti, se volete continuare con quest'argomento è più opportuno aprirlo nella sezione "sviluppo rurale".
Se l'off-topic continua sarò costretto a bloccare l'intero argomento, o se preferite lo sposto per intero!!

Michele

Hai ragione miche, scusa! Se lo spostassi mi faresti un gran favore!
Buona giornata

Quando trsformi un edificio adibito a stalla, deposito granaglie,.... in uno con camere, cucine e bagni fai un cambiamento di destinazione d'uso che non viene autorizzato a meno che tu non vincoli per 20 o più anni la struttura ad agriturismo; oltre tutto in questo caso non paghi al Comune i diritti di trasformazione che, nel caso di Greve, sono nell'ordine di circa 18.000 euro per una superficie di 80 mq. Tieni però presente che nel vicino Comune di Cintoia lo stesso passaggio costa intorno ai 3000 euro.
Greve è carissima
Puoi ovviamente recedere dal vincolo quando vuoi ma in questo caso dovrai pagare, oltre ai diritti residui, anche una penale tanto più alta quanti sono gli anni che mancano alla scadenza.
Un ulteriore consiglio, non fermarti al primo progetto ma fanne diversi, anche buttati giù da te su carta millimetrata trasparente; i progetti dovrebbero comprendere TUTTO quello che intendi fare pian piano in futuro in modo da non avere cambiamenti onerosi da sostenere.
Al Comune poi presenti via via le varie parti che esegui.
Tieni presente che avendo una azienda agricola ti serviranno locali che mantengano la loro funzione, non fanno costruire cambiare a tutte le cubature la destinazione d'uso ma pretendono che una parte sia vincolata ad uso prettamente agricolo per evitare richieste future di costruzione cantina, stalle,.....
L'unico modo di aggirare questo è ingrandire l'azienda acquistando od affittando locali e terreni dove non fare agriturismo; è sufficiente siano nel Comune o in quelli ad esso confinanti.

fiamma ha scritto:Quando trsformi un edificio adibito a stalla, deposito granaglie,.... in uno con camere, cucine e bagni fai un cambiamento di destinazione d'uso che non viene autorizzato a meno che tu non vincoli per 20 o più anni la struttura ad agriturismo; oltre tutto in questo caso non paghi al Comune i diritti di trasformazione che, nel caso di Greve, sono nell'ordine di circa 18.000 euro per una superficie di 80 mq. Tieni però presente che nel vicino Comune di Cintoia lo stesso passaggio costa intorno ai 3000 euro.
Greve è carissima
Puoi ovviamente recedere dal vincolo quando vuoi ma in questo caso dovrai pagare, oltre ai diritti residui, anche una penale tanto più alta quanti sono gli anni che mancano alla scadenza.
Un ulteriore consiglio, non fermarti al primo progetto ma fanne diversi, anche buttati giù da te su carta millimetrata trasparente; i progetti dovrebbero comprendere TUTTO quello che intendi fare pian piano in futuro in modo da non avere cambiamenti onerosi da sostenere.
Al Comune poi presenti via via le varie parti che esegui.
Tieni presente che avendo una azienda agricola ti serviranno locali che mantengano la loro funzione, non fanno costruire cambiare a tutte le cubature la destinazione d'uso ma pretendono che una parte sia vincolata ad uso prettamente agricolo per evitare richieste future di costruzione cantina, stalle,.....
L'unico modo di aggirare questo è ingrandire l'azienda acquistando od affittando locali e terreni dove non fare agriturismo; è sufficiente siano nel Comune o in quelli ad esso confinanti.

Mille grazie davvero fiamma, mi stai delucidando su aspetti che - pur studiando come un matto su internet e sui libri - non conoscevo. Questo è il frutto dell'esperienza
Quanto ai diritti di trasformazione, la questione vale anche se ad essere destinata ai turisti è una cascina rurale, ex abitazione dei coltivatori? Perchè nel mio caso sul terreno insistono appunto la cascina di 100 mq, ampliabile fino a 200 (che vorrei sfruttare totalmente chè ci deve uscire anche il ristorantino) e una casupola per gli attrezzi di circa 5 mq. Il resto sarebbe da costruire ex novo.
Nei miei piani ho già organizzato gli spazi secondo il progetto finito e non in base alle modifiche imminenti, come anche tu mi hai consigliato di fare, proprio per non rischiare di dover stravolgere tutto ogni volta. Andando avanti con lo studio di fattibilità mi sto convincendo che mi toccherà affittare, magari acquistare, almeno un altro ettaro di terra
Comunque grazie ancora, fiamma!

Ciao Setzu, mi trovo anche io in una situazione simile alla tua. Solo che di terra ne ho un poco di più, sono 5 ettari e mezzo distribuiti in 3 appezzamenti in 3 Comuni adiacenti. Tieni presente che l'attività di agriturismo è di tipo complementare all'agricoltura intesa come produzione agricola e allevamento,nonchè trasformazione dei relativi prodotti. Quindi è quanto mai opportuna la tua idea di procedere con la produzione di confetture e caseificio.
Inoltre per esercitare l'attività di agriturismo, (che ricordo si differenzia da quella più semplice di bed & breakfast perchè l'agriturismo permette anche attività di ristorazione), devi essere iscritto all'EROA, Elenco Regionale degli Operatori Agrituristici; quindi ti consiglio di affrettarti a compilare questa domanda, a meno che non l'hai già fatta se hai chiesto il contributo dei fondi FEASR Misura 311 azione 1. In quest'ultimo caso avrai già sicuramente partita IVA e iscizione Camera di Commercio. Tieni presente che l'iscrizione all'EROA è la parte più impegnativa perchè è soggetta a sopralluogo in azienda e gli ispettori della Regione pare siano molto pignoli nel trovare l'azienda in produzione effettiva. Io personalmente ho fatto domanda a giugno e non ho ancora avuto il sopralluogo. In questo rientra la risposta del forumer fiamma quando parlava di coefficiente aziendale: cioè èun coefficiente che riassume il fatto che gli introiti derivanti dall'attività di agriturismo(ospitalità e ristorazione) non devono superare quelli derivanti da coltivazione, allevamento e trasformazione dei prodotti. Ti consiglio di farti seguire da un agronomo di fiducia almeno sulle questioni più delicate riguardo la burocrazia (che è tanta,ma proprio tanta).

Riguardo il casale di tua proprietà, sei fortunato a poterlo addirittura raddoppiare per altri 100 mq ! Di qualelegge vigente parli? Se ti riferisci al "Piano casa", la casa è ampliabile per il 20% del volume esistente.
Non ho capito molto bene a cosa si riferisce Fiamma quando prla di "diritti di trasformazione"; forse si riferisce agli oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione che i Comuni chiedono quando si procede ad una variazione di destinazione d'uso.
In tal caso bisogna vedere come è riportata la tua costruzione come destinazione d'uso presso il Comune; se è una costruzione molto antica è possibile che non vi sia "traccia" presso il comune, ma solo al Catasto,il che può essere un'indicazione. In ogni caso bisogna vedere il Comune come "interpreta" l'attività di agriturismo ai fini della variazione di destinazione d'uso. Riguardo la costruzione ex novo da realizzare, invece lì è SICURO che dovrai pagare gli oneri di urbanizzazione e il contributo di costruzione. Anche per queste cose ti consiglio di rivolgerti a un ingegnere, architetto o geometra di fiducia perchè la burocrazia e le leggi contraddittorie rischiano di farti collassare. Tra l'altro, come ti dicevano altre risposte, c'è da vedere come gli ispettori delle ASL interpretano il tutto, e leASL sono delle "repubbliche indipendenti" e a volte anche "monarchie". Giusto per avere un'idea, per le porte e i bagni dei disabili devi attenerti alla legge n° 13/1989 e al D.M. LL.PP. n° 236/1989 che all'art.8 punto 8.1.1 prescrive che la luce netta della porta di accesso di ogni edificio e di ogni unità immobiliare deve essere di almeno 80 cm. La luce netta delle altre porte deve essere almeno 75 cm.
Gli spazi di manovra con sedia a ruota per rotazione di 360° sono di 150 cm di diametro, non 160. Lo stesso Decreto prescrive le dimensioni degli spazi retrostanti e antistanti le porte,ecc... Lo trovi qui http://www.certificazioni.it/system/504/DM236-89.pdf" target="_blank ma ripeto,ti consiglio vivamente di farti seguire da un tecnico di fiducia per tutto un complesso di cose. In bocca allupo e buon lavoro

Solo per precisare che Bed & breakfast, Affittacamere e agriturismo sono attività completamente diverse dal punto di vista normativo. Anche l'agriturismo può limitarsi all'affitto di appartamenti o di camere con prima colazione, ma (come detto da mirkan) può provedere anche somministrazione di alimenti. Ricorda che la legge Quadro nazionale e' integrata in modo diverso nelle varie Regioni da legge Regionali e Provinciali (nelle Province autonome di Trento e Bolzano).
Ciao,
Marco

Ti scrivo sulla base della mia esperienza che però fa riferimento alle normative in vigore della Regione Toscana e del Comune di Greve in Chianti.
Spero per te che nel Salento siano più di manica larga.
Io ho due appartamenti in agriturismo ed il primo non è sottoposto a vincolo perchè facente parte della casa abitata dal conduttore del fondo e dalla sua famiglia; ho dovuto solo girare la chiave di due porte ancora esistenti ed ecco l'appartamento per l'agriturismo già fatto con la sua cucina, bagno, camera e soggiorno. Diverso è stato il discorso per il fienile dove due locali al piano seminterrato sono rimasti all'uso agricolo perchè non chiedessi permessi di costruzione per olive,...
Per poter costruire un annesso agricolo devo avere una attività agricola, non esistente prima, che richieda una cubatura ex-novo. Ecco perchè ti ho consigliato di affittare del terreno.
Per esempio se hai una autorizzazione per agriturismo con produzione di olio, frutta e ortaggi vorranno sapere dove tieni il trattore, il materiale per la raccolta delle olive, l'imbottigliamento dell'olio ed il locale per le marmellate ( che non può essere quello per l'olio ). Se tu però affitti del pascolo e ci metti delle pecore hai diritto a costruirti una stalla che sarà vinvolata ad uso stalla per 20 anni, poi potrai farci quello che vuoi ( in teoria dovresti abbatterla e ripristinare tutto ma anche a Greve non sono così s.....i ).
Naturalmente siamo in Italia, controlli per ora non ne fanno, per cui sei libero di " farci quello che vuoi" con molta discrezione. Io non l'ho detto

Grazie a tutti e tre, la situazione mi è sempre più chiara
Mirkan ora non ricordo esattamente gli estremi della legge, ma comunque è una normativa che permette di ampliare la casa rurale di 100 mq per ogni ettaro di cui si è titolari, purchè i terreni ricadano nello stesso comune e non ne sia stata spesa l'edificabilità in altro modo (alcuni furboni riescono a trasferire la percentuale di edificabilità per poi vendere il terreno agricolo "nudo e crudo").
Ho già un architetto piuttosto esperto, senza non saprei come fare. Quanto all'agronomo, avevo intenzione di contattarne uno al più presto, ma dopo aver parlato con la coldiretti per qualche altra delucidazione. Non voglio lanciarmi nel vuoto anche perchè ho un altro lavoro con buone prospettive di carriera e guadagno e sarei un pazzo a lasciare questo percorso per nulla. Però ho il pallino sin da piccolo dell'agriturismo (della masseria, a dire la verità ) e sarei senz'altro più realizzato se riuscissi a portare a termine il progetto. E' per questo che vi ringrazio vivamente ogni volta che mi fornite i vostri preziosi suggerimenti!
Quanto all'iscrizione all'EROA, ho effettivamente riscontrato la complessità dell'intera procedura. Al riguardo ho una domanda. Io non sono IAP e sono fortemente indeciso se diventarlo in prima persona o costituire una srl con co-amministratrice la mia compagna, che tale qualifica potrebbe prenderla; e sarei a posto perchè la società si configurerebbe come imprenditore agricolo. Quello che mi chiedo è: a quel punto, conviene prima iniziare l'attività agricola o potrei iniziare contemporaneamente l'attività agrituristica? La seconda soluzione è, ovviamente, la migliore perchè mi permetterebbe di commercializzare i miei stessi prodotti, eliminando la parte più complessa dell'attività.
Marco, libero di cazziarmi se questa è una domanda da "aspetti legali"
Grazie ragazzi, buona serata

Stezu ha scritto:.....
Quello che mi chiedo è: a quel punto, conviene prima iniziare l'attività agricola o potrei iniziare contemporaneamente l'attività agrituristica? La seconda soluzione è, ovviamente, la migliore perchè mi permetterebbe di commercializzare i miei stessi prodotti, eliminando la parte più complessa dell'attività.
....

Ciao Stezu, forse non ho ben capito la domanda. Gli agriturismi sono regolati dalla Legge 96/2006 che all'art. 2 descrive che "per attivita' agrituristiche si intendono le attivita' di ricezione e ospitalita' esercitate dagli imprenditori agricoli di cui all'articolo 2135 del codice civile, anche nella forma di societa' di capitali o di persone, oppure associati fra loro, attraverso l'utilizzazione della propria azienda in rapporto di connessione con le attivita' di coltivazione del fondo, di silvicoltura e di allevamento di animali". Quindi bisogna essere quanto meno Imprenditore Agricolo ai sensi dell'art. 2135 C.C. il quale al comma 1 dice che "è imprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attività: coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse". Poi il comma 3 parla anche di manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione dei prodotti. Se tu svolgi queste attività sei già Imprenditore Agricolo.
Da osservare che l'art. 2 della legge 96 non richiede il requisito di "professionalità" che è disciplinata dal D. Lgs. 99/2004 che all'art. 1 dice che "è imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17 maggio 1999, dedichi alle attivita' agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualita' di socio di societa', almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attivita' medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro". Quindi per il titolo di professionale ci sono gli ulteriori requisiti di conoscenze e competenze, tempo lavorativo, e reddito. Questi requisiti non sono strettamente necessari per svolgere l'attività di agriturismo,mentre è determinante l'iscrizione all'EROA, altrimenti non avresti titolo per svolgere ricezione e ospitalità. Spero di averti chiarito qualche dubbio,o forse dovresti formulare meglio la domanda.
Ti sei anche interessato per i contributi Misura 311 azione 1, Investimenti funzionali alla fornitura di ospitalità agrituristica in contesto aziendale secondo le disposizioni normative vigenti? Ti consiglio di informarti al tuo GAL d'appartenenza se hanno riaperto i termini. In Puglia la prima tornata si è conclusa il 30 giugno,poi alcuni GAL hanno riaperto il bando il 1 agosto.... Ci sarebbero contrubuti al 50% ,soprattutto per imprenditori come te con meno di 40 anni per la ristrutturazione di strutture e locali esistenti (niente contributi per ampliamento!)... ma se dici che non hai un agronomo già capisco che non hai partecipato... Forse potresti ripiegare con la Misura 313 azione 5, Creazione di strutture di piccola ricettività, ma devi informarti al tuo GAL se il bando è ancora in corso.

Per Fiamma e Marco: in effetti è vero, so che la regione Toscana ha ulteriormente legiferato in materia, oltre alla legge 96/2006, e che B&B, affittacamere seguono normative completamente diverse,senza nessuna attinenza all'attività agricola

Hai ragione Mirkan, mi spiego meglio!
Io attualmente non ho un'azienda agricola, dunque viene meno il prerequisito per svolgere attività di agriturismo (in base a ciò hai giustamente sottolineato tu: l'utilizzazione della propria azienda in rapporto di connessione con le attivita' di coltivazione del fondo, di silvicoltura e di allevamento di animali). L'idea sarebbe dunque di aprire contestualmente un'azienda agricola e un agriturismo, creando un progetto unitario: mi chiedevo se ciò fosse possibile, o se non fosse piuttosto necessario dividere il progetto in due fasi: prima l'avviamento dell'attività agricola e solo dopo muoversi per l'apertura della struttura agrituristica.
Quanto alla misura 311, hai intuito bene: non mi sono mosso. E' da meno di un mese che mi sto dedicando al progetto e sono ancora in fase di studio di fattibilità!
Riguardo alla qualifica di IAP, mi è stato detto che è praticamente fondamentale se voglio avere speranze di accedere ai finanziamenti (sopratutto europei), per cui mi sono posto il problema. Anche se nella misura 311, effettivamente, non mi pare si faccia riferimento al requisito della professionalità.
Comunque orientarsi in mezzo al marasma di leggi in materia è davvero difficile, e sì che lo dice un operatore del diritto