Agri-campeggio in Liguria-Limitazioni e vincoli territoriali

Buongiorno.
Da tempo, con un amico piemontese, stiamo valutando la possibilità futura di avviare una struttura agrituristica nel savonese, dove io risiedo: per la precisione si sarebbe pensato ad un agri-campeggio.
Pur essendo impiegati nel settore terziario “logistica e trasporti”, le premesse sarebbero buone…
Lui proviene da una famiglia che gestisce da generazioni, un’azienda Agricola di c.a. 12 ettari nel biellese, con volume di affari inferiore a 7000 euro e recentemente ha frequentato con profitto alcuni corsi serali regionali e privati in Piemonte, finalizzati all’abilitazione professionale di somministrazione cibi e bevande, nonché alla formazione, in differenti settori culinari.
Da parte mia so cavermela in egual modo tra i fornelli, ho una buona conoscenza del territorio e delle tradizioni savonesi e liguri in generale, alcune esperienze in curricum in ambito turistico/alberghiero ed una buona conoscenza delle lingue straniere, nonché dell’aspetto amministrativo aziendale (registrazione di fatture passive, emissione di fatture attive e controllo redditività lavorativa).

Da un recente incontro avuto con un tecnico di Coldiretti qui in Liguria abbiamo infine appreso che in prospettiva d’avvio di un’attività agri-turistica in ambito ligure, pur non concorrendo le ore lavorative dell’azienda agricola biellese alla determinazione dei limiti della futura attività turistica savonese, le due entità agricole (facenti un giorno capo ad un unico imprenditore) potrebbero giridicamente e fiscalmente essere concepite come due sedi di un’unica società (di regioni contigue), con libero, reciproco scambio di prodotti aziendali.
Alla base di questa consultazione tecnica c’era tra le altre cose il nostro recente, potenziale interesse d’acquisto in società di un casale "rustico", con annesso appezzamento di terreno per la maggior parte boschivo, di circa 4 ettari (36,000 MQ), sito nel primo entroterra del Ponente savonese: dove appunto, vorremmo avviare il nostro agri-campeggio.

L’attività agricola che vorremmo svolgere quì in Liguria prevederebbe la coltivazione ad orto ed un modesto allevamento di maiali allo stato semi brado con ciclicità stagionale: mentre quella turistica, la posa di alcune casette in legno, funzionali all'attività ricettiva stessa.
E quì inziano I dolori…
Per prima cosa ho utilizzato in autonomia il sito web VINCOLI REGIONE LIGURIA, al fine di verificare eventuali limitazioni, gravanti su territorio in questione: ed Il portale ha evidenziato l'intero perimetro + immobili in vendita, in area soggetta a VINCOLO DI BELLEZZA D'INSIEME
Ho provato quindi a consultare la sezione, dedicata alla GUIDA AI VINCOLI ed i relativi decreti: ma non trovo chiare indicazioni, circa le limitazioni che il Vincolo di Bellezza d'Insieme prevede.

Ho infine provato a scrivere per e-mail alla Regione Liguria, per richiedere chiarimenti: ma dopo esser stato sballottato tra Il Segretariato regionale del Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo e la
Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio della Liguria… è calato il silenzio!
Personalmente, ne ho giusto dedotto che ai terreni soggetti a tale vincolo non è possibile apportare alcuna modifica, impegnandosi a preservarne lo stato, in cui attualmente si trovano: ma questo può voler dire tutto e niente.

Non ultimo, bisogna considerare le disposizioni della Legge regionale ligure 6 agosto 1996, n. 33
Disciplina dell'agriturismo, che in proposito recita:

Art. 5. (Immobili per agriturismo e spazi aperti per campeggio).
1. Possono essere utilizzati per attività agrituristiche i locali siti nell'abitazione dell'imprenditore agricolo, nonché gli edifici rurali o parte di essi non più necessari per la conduzione aziendale, esistenti sul fondo.
2. Nelle zone di cui all'articolo 4 possono essere utilizzati per attività agrituristica i locali siti nell'abitazione dell'imprenditore agricolo e gli edifici rurali, posti in centri abitati, precedentemente destinati al servizio del fondo sito nel medesimo comune o in comune limitrofo, se detto fondo è privo di fabbricati adattabili all'uso agrituristico.
(…)
6. Per le attività agrituristiche sono utilizzate costruzioni iscritte a catasto o per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento. Non possono essere utilizzate costruzioni che risultino edificate da meno di dieci anni per gli edifici di cui al comma 1 e da meno di venti anni per quelli di cui al comma 2. E' ammesso peraltro l'uso di locali di nuova costruzione realizzati per l'adeguamento igienico-sanitario di quelli esistenti, per volumi tecnici e per i servizi igienici necessari ai campeggiatori.
7. Gli eventuali spazi aperti destinati alla sosta dei campeggiatori devono essere allestiti nel rispetto delle caratteristiche orografiche e vegetazionali del sito.

Tali limitazioni e vincoli impedirebbero quindi, sia di svolgere su di esso qualsivoglia attività agricola e di allevamento, come così di progettare la posa di bungalow e di tracciare piazzole, funzionali all’agri-campeggio stesso? Semprerebbe quasi che anche la disciplina regionale in materia, non consenta la posa e l’utilizzo di prefabbricati, per svogere ricettività agrituristica…

Ho pensato quindi di scriverVi, nella speranza di ottenere pareri utili e costruttivi… prima di proseguire o meno, nell'intezionalità di acquisto della proprietà stessa

Un saluto ed un ringraziamento anticipato, a quanti parteciperanno a questa discussione
Daniele

Pimpi69 ha scritto:Buongiorno.
Da tempo, con un amico piemontese, stiamo valutando la possibilità futura di avviare una struttura agrituristica nel savonese, dove io risiedo: per la precisione si sarebbe pensato ad un agri-campeggio.
Pur essendo impiegati nel settore terziario “logistica e trasporti”, le premesse sarebbero buone…
Lui proviene da una famiglia che gestisce da generazioni, un’azienda Agricola di c.a. 12 ettari nel biellese, con volume di affari inferiore a 7000 euro e recentemente ha frequentato con profitto alcuni corsi serali regionali e privati in Piemonte, finalizzati all’abilitazione professionale di somministrazione cibi e bevande, nonché alla formazione, in differenti settori culinari.
Da parte mia so cavermela in egual modo tra i fornelli, ho una buona conoscenza del territorio e delle tradizioni savonesi e liguri in generale, alcune esperienze in curricum in ambito turistico/alberghiero ed una buona conoscenza delle lingue straniere, nonché dell’aspetto amministrativo aziendale (registrazione di fatture passive, emissione di fatture attive e controllo redditività lavorativa).

Da un recente incontro avuto con un tecnico di Coldiretti qui in Liguria abbiamo infine appreso che in prospettiva d’avvio di un’attività agri-turistica in ambito ligure, pur non concorrendo le ore lavorative dell’azienda agricola biellese alla determinazione dei limiti della futura attività turistica savonese, le due entità agricole (facenti un giorno capo ad un unico imprenditore) potrebbero giridicamente e fiscalmente essere concepite come due sedi di un’unica società (di regioni contigue), con libero, reciproco scambio di prodotti aziendali.
Alla base di questa consultazione tecnica c’era tra le altre cose il nostro recente, potenziale interesse d’acquisto in società di un casale "rustico", con annesso appezzamento di terreno per la maggior parte boschivo, di circa 4 ettari (36,000 MQ), sito nel primo entroterra del Ponente savonese: dove appunto, vorremmo avviare il nostro agri-campeggio.

L’attività agricola che vorremmo svolgere quì in Liguria prevederebbe la coltivazione ad orto ed un modesto allevamento di maiali allo stato semi brado con ciclicità stagionale: mentre quella turistica, la posa di alcune casette in legno, funzionali all'attività ricettiva stessa.
E quì inziano I dolori…
Per prima cosa ho utilizzato in autonomia il sito web VINCOLI REGIONE LIGURIA, al fine di verificare eventuali limitazioni, gravanti su territorio in questione: ed Il portale ha evidenziato l'intero perimetro + immobili in vendita, in area soggetta a VINCOLO DI BELLEZZA D'INSIEME
Ho provato quindi a consultare la sezione, dedicata alla GUIDA AI VINCOLI ed i relativi decreti: ma non trovo chiare indicazioni, circa le limitazioni che il Vincolo di Bellezza d'Insieme prevede.

Ho infine provato a scrivere per e-mail alla Regione Liguria, per richiedere chiarimenti: ma dopo esser stato sballottato tra Il Segretariato regionale del Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo e la
Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio della Liguria… è calato il silenzio!
Personalmente, ne ho giusto dedotto che ai terreni soggetti a tale vincolo non è possibile apportare alcuna modifica, impegnandosi a preservarne lo stato, in cui attualmente si trovano: ma questo può voler dire tutto e niente.

Non ultimo, bisogna considerare le disposizioni della Legge regionale ligure 6 agosto 1996, n. 33
Disciplina dell'agriturismo, che in proposito recita:

Art. 5. (Immobili per agriturismo e spazi aperti per campeggio).
1. Possono essere utilizzati per attività agrituristiche i locali siti nell'abitazione dell'imprenditore agricolo, nonché gli edifici rurali o parte di essi non più necessari per la conduzione aziendale, esistenti sul fondo.
2. Nelle zone di cui all'articolo 4 possono essere utilizzati per attività agrituristica i locali siti nell'abitazione dell'imprenditore agricolo e gli edifici rurali, posti in centri abitati, precedentemente destinati al servizio del fondo sito nel medesimo comune o in comune limitrofo, se detto fondo è privo di fabbricati adattabili all'uso agrituristico.
(…)
6. Per le attività agrituristiche sono utilizzate costruzioni iscritte a catasto o per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento. Non possono essere utilizzate costruzioni che risultino edificate da meno di dieci anni per gli edifici di cui al comma 1 e da meno di venti anni per quelli di cui al comma 2. E' ammesso peraltro l'uso di locali di nuova costruzione realizzati per l'adeguamento igienico-sanitario di quelli esistenti, per volumi tecnici e per i servizi igienici necessari ai campeggiatori.
7. Gli eventuali spazi aperti destinati alla sosta dei campeggiatori devono essere allestiti nel rispetto delle caratteristiche orografiche e vegetazionali del sito.

Tali limitazioni e vincoli impedirebbero quindi, sia di svolgere su di esso qualsivoglia attività agricola e di allevamento, come così di progettare la posa di bungalow e di tracciare piazzole, funzionali all’agri-campeggio stesso? Semprerebbe quasi che anche la disciplina regionale in materia, non consenta la posa e l’utilizzo di prefabbricati, per svogere ricettività agrituristica…

Ho pensato quindi di scriverVi, nella speranza di ottenere pareri utili e costruttivi… prima di proseguire o meno, nell'intezionalità di acquisto della proprietà stessa

Un saluto ed un ringraziamento anticipato, a quanti parteciperanno a questa discussione
Daniele

Prima di presentare la domanda per l iscrizione all elenci degli imprenditori agrituristici, presenti un progetto di costruziobe bungalow e poi presrnti la domanda d iscrizione.

Ringrazio per questo primo consiglio: il problema però al momento verte sull'eventuale acquistro della proprietà, apparentemente sottoposta a vincolo di bellezza d'insieme. Per presentare un progetto si presuppone di avere una proprietà su cui voler esercitare l'attività e l'eventuale installazione dei bungalow: ma l'eventuale acquisto della stessa è subordinato a sua volta, alla possibilità di poter svogere tale attività, con annessi e connessi sopra esposti

Pimpi69 ha scritto:Ringrazio per questo primo consiglio: il problema però al momento verte sull'eventuale acquistro della proprietà, apparentemente sottoposta a vincolo di bellezza d'insieme. Per presentare un progetto si presuppone di avere una proprietà su cui voler esercitare l'attività e l'eventuale installazione dei bungalow: ma l'eventuale acquisto della stessa è subordinato a sua volta, alla possibilità di poter svogere tale attività, con annessi e connessi sopra esposti

Faccia un compromesso di acquisto con il quale il proprietario attuale vi autoruzzi a presentare il progetto a vs nome per la realizzazione delle opere, compromesso che disciplinerà l'acquisto da realizzare entro x giorni dall'approvazione del progetto.

Grazie ancora per le indicazioni fornite, di cui sto facendo tesoro.
Sono conscio che facendo questa prox domanda mi addentro molto nello specifico: per caso qualcuno sa fornire indicazioni, circa l'ente a cui rivolgersi, in grado di fornire chiare indicazioni, circa le limitazioni previste dal Vincolo di Bellezza d'insieme (a cui la proprietà in vendita pare soggetta)?
Il nostro problema al momento, è proprio questo: diventa infatti totalmente inutile proseguire con l'intenzionalità di acquisto, laddove tale vincolo neghi la possibilità di svolgere attività agricola o dotarsi di strutture (bungalow/chalet/isola servizi wc per capeggiatori) funzionali all'attività turistica.
Coldiretti in maniera molto generica ha detto che la zona in questione dovrebbe tra le altre cose prevedere una destinazione d'uso dei terreni a pascolo (ma si è riservata di ri verificare in dettaglio, ad un eventuale prossimo incontro, in presenza del tecnico agronomo titolare)

Pimpi69 ha scritto:Grazie ancora per le indicazioni fornite, di cui sto facendo tesoro.
Sono conscio che facendo questa prox domanda mi addentro molto nello specifico: per caso qualcuno sa fornire indicazioni, circa l'ente a cui rivolgersi, in grado di fornire chiare indicazioni, circa le limitazioni previste dal Vincolo di Bellezza d'insieme (a cui la proprietà in vendita pare soggetta)?
Il nostro problema al momento, è proprio questo: diventa infatti totalmente inutile proseguire con l'intenzionalità di acquisto, laddove tale vincolo neghi la possibilità di svolgere attività agricola o dotarsi di strutture (bungalow/chalet/isola servizi wc per capeggiatori) funzionali all'attività turistica.
Coldiretti in maniera molto generica ha detto che la zona in questione dovrebbe tra le altre cose prevedere una destinazione d'uso dei terreni a pascolo (ma si è riservata di ri verificare in dettaglio, ad un eventuale prossimo incontro, in presenza del tecnico agronomo titolare)

Allora, trovati un architetto un ingenere che possa seguirti per la parte di progettazione delle strutture, inoltre loro dovrebbero sapere a chi rivolgersi e cosa si può fare sull'area con quel tipo di vincolo. Il consiglio del preliminare vincolato, serve anche per "farsi aiutare" dal venditore, in quanto se il progetto viene accettato e ottiene la concessione si va dal notaio ed incassa, altrimenti ti deve restituire la caparra eventualmente depositata.

Scusate se mi intrometto, il vincolo non è obbligatorio a mio sapere, nel senso che se puoi non fai intervenire
le belle arti, è necessario informarsi bene, molto bene.

Ciao

I vincoki sono tali in quanto obbligatori e regolati da leggi. Se su un fondo o immobile insiste un qualsiasi vincolo preordinato, per effettuare interventi di mutazione e/o ristrutturazione si deve avere l'autorizzazione della sovrintendenza competente (belle arti, ambientale,ecc.)